موانع رونق گرفتن بورس

بازار دوم معاملات مسکن - خرید و فروش آپارتمان‌های در حال ساخت – تحت‌تاثیر پیچیدگی اجرای قانون پیش‌فروش ساختمان، برای پیش‌‌خریداران غیرقابل‌استفاده شد. اگرچه اجرای قانون، ۵ سال پس از تصویب، جزو نیاز ضروری بازار پیش‌خرید بوده، اما بوروکراسی و ابهام در اعمال برخی مفاد این قانون، بازار دوم را به «زیر خط رکود» کشانده است. طی ماه‌های اخیر پیش‌فروشنده‌ها امکان تبلیغات ملکی را از دست دادند و این بازار به‌رغم ظرفیت بالقوه پیش‌فروش، خالی از فایل است. ٧ دیوار مقابل بازار پیش‌فروش قرار دارد.

وجود فرصت‌های طلایی در بورس برای رشد شرکت‌های دانش بنیان

عضو هیات مدیره شرکت بورس اوراق بهادار تهران با اشاره به نقش بازار سرمایه در تحقق شعار سال ۱۴۰۱، گفت: رشد اقتصادی بدون دخالت دولت برای برطرف کردن موانع رشد در بسیاری از کشورهای درحال توسعه ممکن نیست.

به گزارش «کالاخبر» به نقل از ایرنا، رهبر معظم انقلاب، سال ۱۴۰۱ را با عنوان «تولید، دانش بنیان و اشتغال آفرین» نامگذاری کردند، مساله مربوط به تولید نقطه‌ای مشترک در شعار چند سال اخیر است که این امر نشان دهنده توجه مسوولان ارشد کشور نسبت به تولید بوده و کار مسوولان مربوطه را در زمینه رونق تولید در اقتصاد کشور بیش از گذشته باید باشد.

توجه به شرکت‌های دانش بنیان از دیگر تاکیدات رهبر معظم انقلاب در شعار سال ۱۴۰۱ بود که اشاره مستقیم به آن نمی‌تواند در رشد و توسعه فعالیت آنها بی تاثیر باشد و به طور حتم راه پیشرفت این شرکت‌ها در سال جدید بیش از گذشته مورد توجه مسوولان قرار خواهد گرفت.

با توجه به تاکید چند ساله رهبر معظم انقلاب بر مقوله تولید و نیز توجه ایشان به شرکت‌های دانش بنیان در شعار امسال، از نظر کارشناسان معضلاتی بر سر راه افزایش میزان تولید کشور و نیز بهبود فعالیت شرکت های دانش بنیان وجود دارد که برخی معتقدند در صورت ایجاد سهولت کار برای انجام تولید می‌توان در کوتاه ترین زمان ممکن شاهد تحقق شعار ۱۴۰۱ باشیم که در این زمینه نمی‌توان نقش بازار سرمایه را نادیده گرفت و به گفته اکثر مسوولان، این بازار می‌تواند زمینه ساز ایجاد مسیری شفاف برای رونق تولید و پیشرفت چشمگیر شرکت‌های دانش بنیان در اقتصاد کشور از طریق تامین مالی در بورس باشد.

در این زمینه، محمدرضا محسنی عضو هیات مدیره شرکت بورس اوراق بهادار تهران موانع رونق گرفتن بورس و مدیرعامل اسبق شرکت سپرده گذاری مرکزی به بررسی مشکلات حاکم در مسیر تولید و نقش بازار سرمایه به فعالیت شرکت‌های دانش بنیان و تاثیر آنها بر اشتغال آفرینی پرداخته است.

از نظر شما چه راه‌هایی می تواند زمینه ساز تحقق شعار سال ۱۴۰۱ باشد؟

یکی از مسیرهای تحقق شعار امسال از طریق اجرای قانون طرح جهش تولید دانش بنیان در بازار سرمایه عبور می کند.

در اصلاحیه متن جدید این طرح که در روزهای پایانی موانع رونق گرفتن بورس سال گذشته به تصویب نمایندگان مجلس شورای اسلامی رسید و رفع ایراد شد، می توان به ماده ۱۶ این طرح مبنی بر خرید برق صنایع دانش بنیان از بورس یا بند "الف" ماده ۱۷ این قانون مبنی بر مجوز فعالیت صندوق نوآوری و شکوفائی و صندوق های پژوهش و فناوری غیردولتی موضوع ماده ۴۴ قانون رفع موانع تولید رقابت پذیر و ارتقای نظام مالی کشور به عنوان رکن ضامن برای تامین مالی در بازار سرمایه موانع رونق گرفتن بورس اشاره کرد.

بر اساس این قانون، سازمان بورس مکلف شده است، ضمن تسهیل انتشار اوراق صکوک در طرح های فناورآنه، امکان تخصیص بخشی از منابع صندوق های سرمایه گذاری دارای مجوز در سازمان بورس را در صندوق ها و نهادهای مالی که در حوزه تامین مالی فناوری و نوآوری فعالیت می کنند، فراهم کند.

البته آیین نامه اجرایی این بند باید با همکاری سازمان بورس و اوراق بهادار، معاونت علمی و فناوری رئیس جمهور و صندوق نوآوری و شکوفایی پس از ابلاغ این قانون در مدت سه ماه تهیه و به تصویب هیات وزیران برسد.

در این قانون برای شرکت های ارزش گذاری نیز فرصت خوبی دیده شده است، در ابتدا دستگاه های اجرایی و مراجع قضائی مجازند در مواردی که نیاز به کارشناسی در حوزه دارایی های نامشهود وجود دارد از گزارش های کارشناسی شرکت های ارزشگذاری دارایی نامشهود استفاده کنند که قرار است آیین نامه اجرایی آن از جمله نحوه فعالیت، تایید صلاحیت و نظارت بر شرکت های ارزشگذاری دارایی نامشهود و دستورالعمل اجرایی روش های ارزشگذاری دانش فنی محصولات دانش بنیان و همچنین استاندارد های حسابداری و نحوه محاسبه استهلاک آن با همکاری وزارت اقتصاد و معاونت علمی فناوری رییس جمهور تدوین شود.

نکته جالب دیگر در این طرح مربوط به بانک ها و موسسات اعتباری است که اگر با صندوق نوآوری و شکوفائی در طرح های مصوب شورای راهبری فناوری ها و تولیدات دانش بنیان، سرمایه گذاری مشترک داشته باشند به عنوان فعالیت بانکی تلقی شده و باید حداکثر پس از هفت سال از تاریخ آغاز سرمایه گذاری نسبت به اتمام و خروج از آن اقدام کنند.

از نظر شما چه مشکلاتی بر سر راه تولید وجود دارد که ممکن است مانع از تحقق شعار "تولید، دانش بنیان و اشتغال آفرینی" شود؟

رشد اقتصادی بدون دخالت دولت برای برطرف کردن موانع رشد در بسیاری از کشورهای درحال توسعه ممکن نیست.

از سوی دیگر، اندازه دولت می تواند نشان دهنده میزان دخالت دولت در اقتصاد باشد که به حجم عملیاتی که توسط وزارتخانه ها و سازمان ها یا ارگان های وابسته به آن انجام می گیرد، اشاره دارد.

به طور معمول برای سنجش حجم فعالیت های دولت یا اندازه دولت از معیار مخارج یا نسبت مخارج دولتی به تولید ناخالص داخلی استفاده می شود، با توجه به اهمیت کارایی در رشد اقتصادی، می توان انتظار داشت که توسعه بخش خصوصی واقعی بدون کوچک تر کردن اندازه دولت در یک دوره گذار به سمت ثبات اقتصادی ممکن نیست.

همچنین قوانین و مقررات مازاد دولتی همواره هزینه های اضافی به نظام اقتصادی تحمیل می کنند و از سویی دیگر سیاست های پولی و مالی دولت گاهی به کاهش انگیزه اقتصادی بخش خصوصی و غیر دولتی و حتی بهره وری کمتر نیز منجر می شود.تا زمانی که رفتار بخش دولتی در عرصه اقتصاد، خود را به صورت رقیب بخش خصوصی نشان دهد امیدی به اصلاح این وضعیت نخواهد بود.

همچنین جهش تولید همگام با جهش بازار در زمینه عرضه و تقاضا رُخ می دهد؛ بر این اساس باید موانع پیش روی صنایع کشور در زمینه دانش فنی و ارتقای کیفیت و بهره وری را برطرف کنیم.

نامگذاری امسال با شعار "تولید، دانش بنیان و اشتغال زایی" با توجه به عوامل تعیین کننده رشد اقتصادی در کشورهای درحال گذار به سمت ثبات کلان اقتصادی و کنترل تورم آنجایی اهمیت پیدا می کند که متوجه می شویم کشورهایی که رشد سریع و یکدستی در اقتصاد خود داشته اند، نقش بخش خصوصی واقعی آنها در تولید ناخالص داخلی بسیار بیشتر از کشورهایی بوده که رشد کُند و غیر یکنواختی را تجربه کرده اند.

همچنین رشد اقتصادی کشورهایی که تورم را کنترل کرده اند یا با فاصله گرفتن از قیمت های دستوری در بازار، سریع ترین بهبود را در تولیدات و به تبع آن رشد متوسط صادرات تجربه کرده اند بسیار سریع تر از سایر کشورهای بوده است.

براین اساس افزایش تولید که بتواند اشتغال موثر را به همراه داشته باشد راه نجات اقتصاد ایران از رکود و تورم و سایر محدودیت های بیرونی مثل تحریم ها است، برای آنکه بتوان تولید پویا و جهنده ای داشت باید به تکنولوژی و دانش فنی به عنوان منشاء اقتدار تکیه کرد.

با توجه به تحریم ها و سیاست های خصمانه غرب یا رقابت های کاذب کشورها در ارایه و انتقال تجارب فنی و تکنولوژی دانش بنیان به ایران، طبیعی است که کشور بر روی توسعه فناوری و اقتصاد دانش بنیان به منظور طراحی و تولید صنایع برتر و محصولات دانش بنیان تمرکز کند.

به این ترتیب ضمن تولید محصولات باکیفیت در شرایط رقابتی؛ مرجع قیمت گذاری در بازارهای منطقه ای نیز خواهیم بود و سهم خود را در بازار کشورهای خارجی افزایش خواهیم داد.

در این زمینه لازم است مجلس شورای اسلامی هرچه سریع تر با ابلاغ قانون طرح جهش تولید دانش بنیان به دولت، حمایت از این صنایع در کشور را تسریع کند.

تغییر رویکرد دولت نسبت به مقوله واردات بسیاری از فناوری ها و محصولات دانش بنیان که در ایران از ظرفیت ساخت و تولید داخلی برخوردارند و توجه به کشش بازار مصرف داخلی به سمت کالای با کیفیت داخلی همزمان با تمرکز بر صادرات محصولات دانش بنیان ایرانی از دیگر مولفه های لازم برای بهبود تولید در کشور است.

خط تولید دانش بنیان در یک مقیاس کلی می تواند خروجی تولید صنعتی را بهبود بخشیده و بهره وری تولید را در بخش های صنعتی و غیرصنعتی ارتقاء دهد.

بهره وری یکی از کارکردهای های اصلی تولید دانش بنیان است که با اتکا به دانش روز می تواند تا حدی هزینه تمام شده بنگاه اقتصادی را کاهش دهد بدون آنکه منافع و سود اقتصادی بنگاه را به خطر بیاندازد.

از نظر شما چه راه هایی می توانند باعث توسعه شرکت های دانش بنیان و افزایش اشتغال در کشور شوند؟

اکنون حدود سه درصد تولید ناخالص داخلی کشور را شرکت های دانش بنیان تشکیل می دهند که باید این نسبت به بیش از پنج درصد افزایش یابد؛ در عین حال اشتغال در حوزه دانش بنیانی عمدتاً با قشر نخبگان و تحصیلکرده های کشور پیوند خورده که همچنان جای رشد بیشتری دارد و ارزش افزوده بالایی را می تواند برای اقتصاد ایران رقم بزند.

اکنون جمعیت چهار میلیون نفری دانشجوئی کشور در کنار اقشار تحصیلکرده، این ظرفیت منحصر به فرد را برای تولید دانش بنیان کشور ایجاد کرده که با تغییر در مقررات پیچیده و محیط کسب و کار، فرهنگ کارآفرینی را توسعه داد و از اقتصاد نفتی فاصله گرفت.

در اقتصاد دانش بنیان، تولید با هدفگذاری مشخص انجام می شود، یعنی اقتصاد به سمت تولید صنایع مزیت محور حرکت می کند؛ اقدامی که کره جنوبی و ژاپنی ها در یک سیکل زمانی انجام دادند.

با ثبات بازار ارز، این حوزه فرصت طلایی را برای رشد صنایع پایین دستی کشور بخصوص در صنایع برخوردار از مزیت نسبی مانند پتروشیمی فراهم می کند.

هرچند اقتصاد دانش بنیان در ایران بسیار جوان است و قابل قیاس با سطح اقتصاد دانش بنیان در کشورهای پیشرفته نیست اما نباید نسبت به آن منفعلانه برخورد کرد و باید گفتمان آن را در ایران توسعه داد.

اقتصاد دانش بنیان اقتصادی است که براساس تولید، توزیع و کاربرد دانش و اطلاعات شکل گرفته و سطح بالایی از سرمایه گذاری در آن به ابداع و نوآوری اختصاص می یابد؛ همچنین فناوری های کسب شده با سرعت بالایی مصرف می شوند و نیروی کار از تسهیلات عالی برخوردار است.

ایجاد فرهنگ گرایش به صنایع دانش بنیان برای تقویت حضور بخش خصوصی در فعالیت های تحقیق و توسعه جهت افزایش نوآوری، بکارگیری فن آوری های نوین و جلوگیری از اجرای پروژه هایی که مشابه آنها در حال تعطیلی هستند و مصرف منابع و ظرفیت های موجود در واحد های در حال تعطیل جزو مولفه هایی هستند که برای تقویت اقتصاد دانش بنیان در کشور پیشنهاد می شوند.

در عین حال توسعه اقتصاد گردشگری به عنوان بزرگترین صنعت خدماتی جهان از نظر درآمد زایی می تواند معضل بیکاری و محدودیت منابع ارزی و تکیه صرف بر اقتصاد تک محصولی را حل کند.

با توجه به فرصت های گردشگری خوب کشور، چنانچه امکانات لازم برای گردشگران و جذب آنها فراهم شود می توان گردشگری را به یک قطب مهم درآمدی و اشتغالزا با بکارگیری شرکت های خدماتی دانش بنیان تبدیل کرد.

همچنین در حوزه ترابری نیز توجه به احیای اقتصاد دریا بسیار قابل تامل است، حدود ۹۰ درصد از وزن کالاهای صادراتی و ۶۰ درصد ارزش تجارت کشور از طریق حمل و نقل دریایی صورت می پذیرد.

بر این اساس تامین کشتی های کروز و بکارگیری آنها در سواحل ایران به منظور جذب گردشگر و برنامه ریزی برای تبدیل شدن بنادر ایران به بنادر هاب منطقه در کنار توسعه حمل و نقل چند وجهی بویژه در دوره پس از تحریم ها بسیار اهمیت دارد.

تامین کالاهای موانع رونق گرفتن بورس اساسی در کنار صنایع دانش بنیان هم اکنون در اولویت کشورهای دنیاست و این در حالی است که در صحبت های نورزوی رهبر انقلاب نیز تکیه بر اقتصاد دانش بنیان با مثال های تاکیدی از صنعت کشاورزی بسیار قابل تامل بود.

با توجه به ارتقای درآمد ارزی دولت از محل فروش نفت می توان انتظار داشت که این درآمدها در روند زمانی مشخص در صنایع پایین دستی مزیت دار کشور از جمله برای تعمیرات موانع رونق گرفتن بورس اساسی مجتمع های پتروشیمی یا احداث و توسعه آنها و تلاش برای جلوگیری از خام فروشی در کشور هزینه شود.

راهبرد کشور از تولید همه محصولات به سمت تولید مزیت محور تغییر پیدا کرده و باید در صنایع پایین دستی که سطح اشتغال بالاتری را به خود اختصاص می دهند و همچنین صنعت کشاورزی به منظور جلوگیری از خام فروشی سرمایه گذاری کرد، هرچند که برای دست یابی به دانش فنی وارداتی در این حوزه ها گاهی مجبور به صرف هزینه هستیم.

بازار سرمایه چه نقشی را می تواند برای تحقق شعار سال «تولید، دانش بنیان و اشتغال آفرین» ایفا کند؟

حذف موانع در فضای کسب و کار یکی از نیازهای اصلی شرکت های دانش بنیان است، رفع موانع تولید، مالیات، پروانه بهره برداری و پایان کار، بیمه و تامین اجتماعی و بسیاری از مسائل اداری دیگر از جمله مواردی هستند که در قانون طرح جهش تولید دانش بنیان تا حد زیادی به آنها پرداخته و رفع شده است.

در حوزه بازار سرمایه نیز همان طور که در پاسخ به پرسش اول گفته شد، امتیازهای خوبی برای شرکت های دانش بنیان دیده شده که عمدتاً در حوزه تسهیل تامین مالی و ارزش گذاری دارایی های نامشهود است.

انتظار برای رشد حوزه های دانش بنیان همزمان با تصویب و ابلاغ قانون طرح جهش تولید دانش بنیان، افزایش ۹ هزار شرکت دانش بنیان در سال ۱۴۰۱ را موانع رونق گرفتن بورس هدفگذاری کرده که بی تردید ورود حتی یک سوم این شرکت ها به بازار سرمایه از طریق روش های مختلف می تواند به رشد اندازه کل بازار سهام و رونق بورس ها کمک زیادی داشته باشد.

آیا ارکان بازار سرمایه از جمله بورس تهران یا بورس های کالایی می توانند کمک کننده به تولید و افزایش تولید شرکت های تولیدی باشد؟

بی تردید ایجاد شفافیت و ثبات هرچه بیشتر قوانین، پرهیز از تفسیرهای سلیقه ای از مقررات و ایجاد و گسترس نهاد های مردمی در همه حوزه‌های اقتصادی در کنار الزام برای ارایه صورت های مالی شرکت های براساس استاندارد صورت های مالی بین المللی (IFRS)، مقررات زدائی در اخذ مجوزهای فعالیت و انواع تمهیدات می تواند در توسعه کارآفرینی در اقتصاد دانش بنیان کمک زیادی داشته باشد.

گفتنی است تامین منابع مالی به عنوان بازوی توانمند نهادهای مالی از عوامل مهم در تعمیق نظام مالی کشورها محسوب می شود و بازار بدهی جزء لاینفک بازار مالی است.

طراحی ابزارهای نوین مالی متناسب با نیازهای متنوع سرمایه گذاران و فعالان حوزه دانش بنیان و توسعه و انتشار اوراق بدهی اسلامی می تواند کارکرد بورس ها در بازار سرمایه را در این اقتصاد پر اهمیت تر سازد.

بورس در فصل پاییز به کدام سو می‌رود؟

تهران- ایرنا- یک کارشناس بازار سرمایه روند معاملات بورس در فصل پاییز را مورد بررسی قرار داد و گفت: انتظار داریم در ماه آبان و آذر شاهد روندی پایدار در معاملات بازار باشیم و پیشنهاد ما به سهامداران، سرمایه‌گذاری در صنایع پیشرو است.

"سلمان نصیرزاده" امروز (یکشنبه) در گفت و گو با خبرنگار اقتصادی ایرنا به ریسک های معاملات بورس اشاره کرد و افزود: معاملات بورس در وضعیت فعلی در کنار تحرکات مثبت خود با ریسک هایی همراه است، اکنون مهمترین ریسکی که ممکن است به بازار تحمیل شود تصمیمات احتمالی اتخاذ شده در حوزه اقتصاد کلان است.

وی اظهار داشت: ممکن است کنترل تورم یکی از مسایل مدنظر و قابل توجه باشد اما در عین حال رشد نقدینگی جزو عواملی است که کاهش تورم را با مشکل مواجه می کند.

نصیرزاده معتقد است که مسایل ایجاد شده مبنی بر افزایش نرخ بهره و انتشار اوراق، روند بازار سهام را تحت تاثیر قرار داد و معاملات آن را با نوسان همراه کرد.

این کارشناس بازار سرمایه افزود: ممکن است موانع رونق گرفتن بورس اقداماتی مانند افزایش نرخ بهره در کوتاه مدت اثرگذار بر روند بازار باشد که این موضوع در کنار دیگر عوامل تاثیرگذار به عنوان مهمترین ریسک بازار تلقی می شود.

وی به راه های قرار گرفتن معاملات بورس بر مدار صعودی تاکید کرد و گفت: با ایجاد ثبات قوانین، وجود شفافیت اطلاعات و افزایش میزان عرضه اولیه در بازار می توان زمینه تغییر روند معاملات بازار را فراهم کرد که این اقدام در کنار فرهنگ موانع رونق گرفتن بورس سازی سهامداران برای سرمایه گذاری در بورس می تواند منجر به ایجاد رونق در معاملات بازار شود.

نصیرزاده با بیان اینکه در صورت وجود شناخت مناسب برای سرمایه گذاری در معاملات بورس، بازار سرمایه با نگاه میان مدت و بلندمدت می تواند به عنوان بازاری مثبت برای سرمایه گذاری در نظر گرفته شود، اظهار داشت: سرمایه گذاران در صورت بررسی متغیرهای خرد و کلان می توانند بازدهی بهتری را در این بازار نسبت به سایر بازارها به دست آورند.

به گفته این کارشناس بازار سرمایه، تجربه این موضوع را ثابت کرده است که سهامداران در صورت دانش کافی برای سرمایه گذاری در بورس قادر به کسب بازدهی معقول از این بازار در مقایسه با دیگر بازارها خواهند بود.

وی خاطرنشان کرد: توجه به مولفه های بنیادی و شناخت فضای کلان بازار می‌تواند کمک کننده به فعالان حرفه ای و نیمه حرفه ای بازار سهام برای تصمیم گیری جهت سرمایه گذاری و انتخاب سهام مناسب در این بازار باشند.

نصیرزاده خاطرنشان کرد: سهامداران باید گزارش ماهانه و فصلی منتشر شده شرکت ها را به طور دقیق مورد بررسی قرار دهند و در نهایت روند کلی بازار را ارزیابی کنند که کدام یک از شرکت ها می توانند موقعیت معقولی را برای سرمایه گذاری پیش روی سهامداران قرار دهند.

این کارشناس بازار سرمایه با بیان اینکه سهامداران باید فضای کلان اقتصاد کشور را در کنار گزارش شرکت ها به خوبی مورد شناسایی قرار دهند، گفت: سرمایه گذاران در صورت وجود چنین نگاهی می توانند سبد پرتفوی بهینه‌تری را در بازار شاهد باشند و استفاده از چنین اطلاعاتی به طور حتم تاثیرگذار در تصمیم گیری های معقول خواهد بود.

وی ادامه داد: طی پنج هفته آینده بازار تحت تاثیر متغیرهای بنیادی مانند گزارش شهریور ماه، فصل تابستان و نیز ماه مهر شرکت ها است، چراکه این گزارش ها جزو گزارشاتی هستند که موانع رونق گرفتن بورس می توانند در تصمیم گیری های سهامداران تاثیرگذار باشند.

نصیرزاده به سهام برتر در بازار اشاره کرد و گفت: تا کنون گروه پتروشیمی بهترین عملکرد را از خود نشان داده است، همچنین فولاد که در تابستان تحت تاثیر وضعیت مصرف برق بود و با کمبود تولید همراه شد در شهریور ماه عقب ماندگی خود را جبران کرد، در کنار آنها گروه سیمان به دلیل افزایش نرخ و عرضه در بورس کالا شرایط بهتری را نسبت به سایر گروه ها تجربه کردند.

این کارشناس بازار سرمایه اظهار داشت: همچنین وجود وضعیت مثبت در گروه بانک آنها را در مرحله ای مناسب از سرمایه گذاری در بازار سهام قرار داده است؛ چراکه این صنعت می تواند از محل تسعیر نرخ ارز منتفع شود.

وی با بیان اینکه در مجموع انتظار ما این است که گزارشات فصل تابستان، گزارشاتی معقول و رو به جلو باشد که این امر به پایداری روند شکل گرفته کمک خواهد کرد، گفت: انتظار داریم در ماه آبان و آذر شاهد روندی پایدار در معاملات بازار باشیم و پیشنهاد ما به سهامداران، سرمایه گذاری در صنایع پیشرو است.

به گزارش ایرنا، شاخص کل بازار بورس روز گذشته (شنبه، ۱۰ مهرماه) با ۳۶ هزار و ۴۹۷ واحد افزایش در جایگاه یک‌میلیون و ۴۷۳ هزار واحدی قرار گرفت.

موانع رونق پیش‌فروش مسکن

بازار دوم معاملات مسکن - خرید و فروش آپارتمان‌های در حال ساخت – تحت‌تاثیر پیچیدگی اجرای قانون پیش‌فروش ساختمان، برای پیش‌‌خریداران غیرقابل‌استفاده شد. اگرچه اجرای قانون، ۵ سال پس از تصویب، جزو نیاز ضروری بازار پیش‌خرید بوده، اما بوروکراسی و ابهام در اعمال برخی مفاد این قانون، بازار دوم را به «زیر خط رکود» کشانده است. طی ماه‌های اخیر پیش‌فروشنده‌ها امکان تبلیغات ملکی را از دست دادند و این بازار به‌رغم ظرفیت بالقوه پیش‌فروش، خالی از فایل است. ٧ دیوار مقابل بازار پیش‌فروش قرار دارد.

دنیای اقتصاد: بازار دوم معاملات مسکن به «زیر خط رکود» سقوط کرد. بررسی‌های میدانی از وضعیت بازار پیش‌فروش مسکن به‌عنوان بازار دوم معاملات آپارتمان نشان می‌ دهد هم‌اکنون این بازار نه به خاطر عدم حضور پیش‌خریدار و پیش‌فروشنده بلکه به‌دلیل نواقص و در عین حال بوروکراسی مجوزها در جریان اجرای قانون پیش‌فروش ساختمان، در رکود کامل به سر می‌برد. این قانون که 5 سال پیش تصویب شد و از 5 ماه پیش به اجرا درآمد، در ماه‌های اخیر به‌رغم تمایل متقاضیان مسکن به پیش خرید، 6 دیوار در مسیر انجام معاملات در بازار پیش‌فروش(بازار دوم معاملات مسکن) ایجاد کرده است. به این معنی که اگرچه اجرای قانون پیش‌فروش به دلیل ایجاد اعتماد عمومی از پیش نیازهای اساسی بازار معاملات مسکن است اما هم اکنون به نحوه اجرای آن ایرادات اساسی وارد است. درحال حاضر حجم معاملات پیش‌فروش نزدیک به 50 درصد نسبت به سال گذشته کاهش یافته است؛ این درحالی است که وضعیت معاملات در بازار اول معاملات مسکن، به مراتب بهتر است.

با این حال از آنجا که نتایج تحقیقات میدانی نشان می‌دهد تقاضا برای پیش‌خرید به مراتب بیش از تقاضا برای پیش‌فروش است، وضعیت موجود در بازار دوم معاملات مسکن از نحوه اجرای قانون پیش‌فروش نشأت می‌گیرد. هم‌اکنون به‌دلیل قرار گرفتن بازار مسکن در فاز پیش رونق و شروع ریزنوسان‌های قیمتی، متقاضیان مسکن بیشتر تمایل به پیش‌خرید آپارتمان با قیمت ثابت دارند تا از افزایش احتمالی قیمت در ماه‌های آینده در امان بمانند.در 5 ماه گذشته پروسه شرط اخذ مجوزهای پیچیده و متعدد برای پیش‌فروش مسکن باعث شده فایل‌های پیش‌فروش از چرخه تبلیغات ملکی محو شود؛ طوری‌که پیش‌خریداران در حال حاضر با بازار خالی از فایل مواجه شده‌اند. بازار دوم معاملات مسکن با شروع سردترین فصل سال به خواب زمستانی فرو رفته است طوری‌که فعالان بازار پیش‌فروش ساختمان، دست کم از وجود دو دلیل عمده برای «به کما رفتن فروش آپارتمان‌های درحال ساخت» خبر می‌دهند.

«نبود زیرساخت‌های لازم برای تنظیم قرارداد رسمی در دفترخانه‌ها مطابق با تکلیف قانون پیش‌فروش ساختمان ناشی از خلأ شناسنامه فنی» و همچنین «حذف آگهی‌های پیش‌فروش از ستون آگهی نامه‌های مطبوعاتی و سایر رسانه‌های تبلیغاتی»، دو عامل عمده انجماد بازار دوم معاملات مسکن در ماه‌های اخیر بوده است. به گزارش «دنیای اقتصاد»، هم‌اکنون حجم معاملات پیش‌فروش مسکن نسبت به مدت مشابه سال گذشته به نصف رسیده است؛ درحالی‌که نرخ افت معاملات خرید آپارتمان آماده یک‌پنجم نرخ افت معاملات پیش خرید بوده است. پیش خرید در پاییز امسال 49 درصد کاهش یافت اما خرید آپارتمان آماده حدود 10 درصد نسبت به پاییز سال گذشته، کم شده است. به اذعان فعالان بازار پیش‌فروش، تقریبا تمام خرید و فروش‌های فعلی در بازار دوم معاملات مسکن به صورت غیررسمی، بدون رعایت مفاد قانون و اغلب با عناوینی غیر از پیش‌فروش، انجام می‌شود.این در حالی است که از 5 ماه پیش، همزمان با ابلاغ رسمی وزارت راه وشهرسازی به مدیران بخش مطبوعاتی، انتشار هرگونه آگهی پیش‌فروش آپارتمان بدون ارائه مجوز قانونی از سوی سازنده ممنوع شد؛ از آن زمان تاکنون، ستون مربوط به آگهی‌های پیش‌فروش مسکن از این آگهی نامه‌ها حذف و با گذشت 5 ماه حتی یک مورد آگهی پیش‌فروش در نیازمندی روزنامه‌ها منتشر نشده است. دلیل حذف ستون مربوط به درج آگهی‌های پیش‌فروش به عدم ارائه مجوز قانونی برای انتشار آگهی به سازندگان تحت تاثیر بوروکراسی دستگاه‌های مسوول بر می‌گردد. با این حال، کارشناسان و فعالان بازار پیش‌فروش، از وجود حداقل 6 دیوار در مسیر اجرایی شدن قانون پیش‌فروش خبر می‌دهند که مانع معاملات در بازار دوم معاملات مسکن شده است.

اولین دلیل کمای معاملات پیش‌فروش مسکن که البته از چند ماه قبل همزمان با منع تبلیغات بدون مجوز پیش‌فروش آپارتمان در روزنامه‌ها و سایر ابزارهای تبلیغاتی منجر به تشدید رکود در بازار دوم معاملات مسکن شد، به «فراهم نبودن زیرساخت‌های لازم» برای اجرای قانون پیش‌فروش ساختمان بر می‌گردد. قانون پیش‌فروش ساختمان مصوب سال 89 اگرچه با هدف ایجاد امنیت و سلامت در بازار دوم معاملات مسکن به تصویب رسید اما تاکنون «فراهم نبودن زیرساخت‌های لازم برای اجرای آن» عملا به عامل عمده و موثر در انجماد معاملات پیش‌فروش آپارتمان تبدیل شده است. این قانون از سال 93 و همزمان با ابلاغ آیین‌نامه اجرایی آن دو اقدام ضروری برای ضابطه‌مند کردن معاملات آپارتمان در بازار دوم مسکن را برای سازندگان مسکن اجباری کرد اما هم‌اکنون به‌دلیل آنچه فعالان بازار پیش‌فروش از آن با عنوان نبود زیرساخت‌های لازم برای اجرای قانون پیش‌فروش یاد می‌کنند، حجم معاملات پیش‌فروش در بازار مسکن با افت محسوس مواجه شده است.

اولین و پررنگ‌ترین الزام قانون پیش‌فروش برای سازندگان، تنظیم قرارداد رسمی برای تمام معاملات پیش‌فروش ملک در دفاتر اسناد رسمی است. مطابق ماده 23 قانون پیش‌فروش ساختمان اشخاصی که بدون تنظیم سند رسمی اقدام به پیش‌فروش ساختمان کنند، به حبس از 91 روز تا یک‌سال یا جزای نقدی به میزان دو تا چهار برابر وجوه و اموال دریافتی محکوم می‌شوند. این درحالی است که وجود سند حاوی مشخصات فنی هر واحد، با عنوان «شناسنامه فنی ساختمان» یکی از مهمترین ابزارها و اسنادی است که در زمان تنظیم قرارداد محضری باید از سوی سازنده به سردفتر اسناد رسمی ارائه شود.

با این حال تاکنون فراهم نبودن مکانیزم صدور شناسنامه فنی ساختمان مختص پیش‌فروش واحدهای مسکونی که مطابق قانون پیش‌فروش باید از سوی شهرداری‌ها در زمان صدور پروانه ساختمانی به هر یک از واحدها اختصاص یابد، امکان تنظیم قرارداد محضری را سلب کرده است.هرچند مدیریت شهری تهران طی روزهای اخیر از شروع عملیات صدور شناسنامه فنی ساختمان برای واحدهای پیش‌فروشی خبر داده اما عمومی شدن این فرآیند و اطلاع پیش‌فروشنده‌ها از آن، زمانبر خواهد بود. با وجود این و در غیاب شناسنامه فنی ساختمان، فعالان بازار پیش‌فروش اعلام می‌کنند حتی اگر برای انتشار آگهی پیش‌فروش از اداره کل راه وشهرسازی مجوز دریافت کنند، باز هم به‌دلیل نبود زیرساخت‌ها در مراحل بعدی پیش‌فروش که شامل عقد قراداد محضری با پیش‌خریدار است به چالش برخورد خواهند کرد.

ماجرای حذف پیش‌فروش از آگهی روزنامه‌ها

در شرایطی که قانون پیش‌فروش ساختمان انتشار هرگونه آگهی برای پیش‌فروش آپارتمان‌ها را منوط به دریافت مجوز رسمی از اداره کل راه وشهرسازی در هر استان کرده است، این موضوع موجب شده ستون آگهی‌نامه‌های تبلیغاتی در مطبوعات و همچنین سایر ابزارهای تبلیغاتی در حال حاضر از هرگونه آگهی مربوط به پیش‌فروش مسکن خالی باشد؛ این موضوع به‌خصوص طی پنج ماه اخیر به نحو محسوس‌تری نارسایی معاملات پیش‌فروش مسکن را نشان داده است.نیمه تابستان امسال، وزارت راه و شهرسازی با انتشار نامه‌ای خطاب به مسوولان آگهی‌نامه‌های مطبوعاتی و سایر ابزارهای تبلیغاتی منتشرکننده آگهی‌های پیش‌فروش، انتشار هرگونه آگهی پیش‌فروش ساختمان بدون مجوز را غیرقانونی اعلام کرد. با حذف ستون پیش‌فروش آپارتمان از آگهی‌نامه‌های ضمیمه روزنامه‌های سراسری پرتیراژ، در میانه تابستان، طی 5 ماه گذشته تاکنون حتی یک مورد آگهی پیش‌فروش در این آگهی‌نامه‌ها به چاپ نرسیده است. پیش از این روزانه به‌طور متوسط 150 مورد آگهی پیش‌فروش آپارتمان‌های مسکونی در آگهی‌نامه‌های مطبوعاتی روزنامه‌های معتبر منتشر می‌شد.فعالان جذب آگهی پیش‌فروش در این باره به «دنیای اقتصاد» اعلام کردند: از نیمه تابستان تاکنون، حتی یک مورد درخواست قانونی برای انتشار آگهی پیش‌فروش از سوی سازندگان ارائه نشده است و تقریبا همه پیش‌فروشنده‌ها دارای نقص مدرک برای آگهی و تبلیغات بوده‌اند.

به گفته آنها اگر چه «دشواری‌های مربوط به کسب مجوز پیش‌فروش و برخی بوروکراسی‌های موجود در این مسیر» به‌عنوان دومین دیوار مقابل معاملات در بازار دوم مسکن ناشی از حذف آگهی‌های پیش‌فروش مطرح است و منجر به کاهش تمایل سازندگان برای پیش‌فروش آپارتمان‌ها شده است اما هم‌اکنون برخی از سازندگان از «مسیرهای میانبر» اقدام به انتشار آگهی برای فروش زودتر از موعد آپارتمان‌های خود می‌کنند.

به گفته فعالان آگهی‌نامه‌های مطبوعاتی، هنوز هم در میان آگهی‌های مربوط به فروش آپارتمان‌های نوساز و آماده، حجم نه‌چندان زیادی از فایل‌های پیش‌فروش ساختمان وجود دارد که سازنده با عناوینی همچون «پرداخت مدت‌دار» یا «تحویل چند ماهه» عملا به متقاضی اعلام می‌کند که آپارتمان‌های وی پیش‌فروشی است؛بدون اینکه در متن آگهی اشاره مستقیمی به این موضوع داشته باشد. به این ترتیب، «استفاده از ماسک فروش برای پروژه‌های پیش‌فروشی و روش‌های غیرمستقیم برای انجام تبلیغات بدون مجوز و معاملات پیش‌فروش آپارتمان» سومین دلیل خالی ماندن ستون پیش‌فروش آگهی‌نامه‌های مطبوعاتی طی 5 ماه گذشته است.

پیش‌فروش مسکن نصف شد

آمارهای موجود از روند خرید و فروش آپارتمان در بازار دوم معاملات مسکن نشان می‌دهد اگرچه حجم معاملات پیش‌فروش آپارتمان طی 5 ماه اخیر در مقایسه با مدت مشابه سال قبل به‌طور میانگین نصف شده است اما هنوز هم تعداد محدودی از این معاملات انجام می‌شود که غالب آنها از مسیرهای غیرقانونی انجام شده است. طی سه ماه پاییز امسال حدود 685 قرارداد پیش‌فروش ساختمان در شهر تهران منعقد شده که این میزان در مدت مشابه سال گذشته، 1335 قرارداد بوده است.

این درحالی است که «نبود مطالبه عمومی برای طی مسیر قانونی پیش‌فروش ساختمان» اعم از «اطلاع از فایل‌های پیشنهادی» و همچنین «روند ثبت محضری قراردادهای پیش‌فروش» چهارمین دلیلی است که عملا انگیزه سازندگان برای طی مسیر قانونی و زمانبر دریافت مجوز قانونی برای انتشار آگهی پیش‌فروش را کمرنگ‌تر می‌کند. به این معنا که به‌رغم مشکلات و مسائلی که طی سال‌های گذشته تاکنون در نتیجه قانونمند نبودن مسیر معاملات در بازار پیش‌فروش مسکن برای پیش‌خریداران ایجاد شده و دردسرهای زیادی را برای برخی از آنان ایجاد کرده است اما همچنان به نظر می‌رسد اجرای قانون پیش‌فروش مسکن به مطالبه عمومی از جانب متقاضیان پیش‌خرید تبدیل نشده است.

از سوی دیگر، بنا بر اذعان فعالان بازار دوم معاملات مسکن در نبود زیرساخت‌های لازم برای ثبت محضری قراردادها و همچنین منع انتشار بدون مجوز آگهی پیش‌فروش آپارتمان، هم‌اکنون عمده معاملات پیش‌فروش در میان سازندگان و متقاضیانی انجام می‌شود که با داشتن آشنایی قبلی و اطمینان از انجام تعهدات از سوی طرفین، اقدام به پیش‌فروش یا پیش‌خرید می‌کنند. این موضوع نیز به‌عنوان «عامل پنجم»، در کمرنگ شدن انگیزه سازندگان برای اخذ مجوز آگهی پیش‌فروش تاثیر قابل ملاحظه‌ای دارد. این درحالی است که هم‌اکنون «چشم‌انداز رونق در بازار معاملات مسکن» از دیگر دلایل کاهش حجم معاملات پیش‌فروش طی ماه‌های اخیر و به تبع آن کاهش نیاز سازندگان به انتشار آگهی در بازار دوم معاملات مسکن است.

اگرچه پیش‌فروش همیشه به‌عنوان یکی از روش‌های موثر در تامین مالی پروژه‌های ساختمانی محسوب می‌شده است اما هم‌اکنون به‌دلیل وجود چشم‌انداز رونق معاملات مسکن در ماه‌های پیش موانع رونق گرفتن بورس رو، اغلب سازندگان ترجیح می‌دهند واحدهای خود را پس از تکمیل، در ماه‌های آینده به بازار فروش آپارتمان‌های نوساز عرضه کنند. این عامل نیز می‌تواند به‌عنوان ششمین مولفه موثر در ادامه‌دار شدن حذف ستون پیش‌فروش مسکن در آگهی نامه‌های مطبوعاتی و سایر رسانه‌های تبلیغاتی مورد ارزیابی قرار بگیرد.

علت کلیدی کاهش پیش‌فروش مسکن

رئیس اتحادیه مشاوران املاک علت کلیدی کاهش حجم معاملات در بازار پیش‌فروش مسکن را تشریح کرد.حسام عقبایی در این باره به «دنیای اقتصاد» گفت:تمام فعالان بازار مسکن اتفاق نظر دارند که قانون فعلی پیش‌فروش ساختمان به‌دلیل نواقص و مشکلاتی که در مسیر اجرایی شدن دارد مهم‌ترین عامل کاهش شدید حجم خریدوفروش آپارتمان در بازار دوم معاملات مسکن است. وی با بیان اینکه کاهش بی‌سابقه حجم معاملات پیش‌فروش مسکن در نیمه دوم سال 95 کاملا ملموس است، افزود:وجود دست کم چهار نقص عمده در محتوای قانون پیش‌فروش ساختمان موجب شده عملا این قانون قابلیت اجرا موانع رونق گرفتن بورس نداشته باشد و همین عامل مهم‌ترین دلیل افت بی‌سابقه حجم معاملات در این بخش از بازار مسکن است.عقبایی توضیح داد:اولین مانع به «عدم صدور شناسنامه فنی ساختمان» بر‌می‌گردد؛ درحالی‌که یکی از مهم‌ترین اسنادی که در زمان ثبت محضری قرارداد پیش‌فروش مورد نیاز است و مطالبه می‌شود همین شناسنامه فنی است که تاکنون حتی یک مورد هم صادر نشده است. به گفته وی، هنوز صنعت بیمه در کشور قانونی در رابطه با نحوه بیمه ساختمان‌های پیش‌فروشی مصوب نکرده است؛این درحالی است که یکی از ابزارهای اجرای قانون پیش‌فروش ساختمان موضوع بیمه ساختمان‌های پیش‌فروشی است.

رئیس اتحادیه مشاوران املاک مانع سوم در مسیر اجرای قانون پیش‌فروش ساختمان را که منجر به کاهش حجم معاملات پیش‌فروش طی ماه‌های اخیر شده است موضوع «مالکیت تدریجی»در این نوع معاملات عنوان کرد.

وی در این باره گفت:با توجه به اینکه متناسب با پیشرفت فیزیکی عملیات ساخت واحدهای پیش‌فروشی، در هرمرحله، بخشی از واحد به صورت رسمی و محضری به نام پیش خریدار خواهد شد، در صورتی که پیش خریدار پس از چند مرحله موفق به پرداخت اقساط به پیش‌فروشنده نشود، تکلیف پیش‌فروشنده از بابت فسخ قرارداد از جانب وی در قانون پیش‌فروش مشخص نیست؛به عبارت دیگر در صورتی که پیش خریدار در اواسط کار قادر به پرداخت اقساط بعدی نشود معلوم نیست مالکیت سایر بخش‌هایی که در مراحل قبلی ساخت به نام وی شده است با چه سازوکاری به پیش‌فروشنده برگشت داده خواهد شد.

عقبایی همچنین «نادیده گرفتن نقش مشاوران املاک در فرآیند پیش‌فروش ساختمان در متن قانون پیش‌فروش» را مانع چهارم اعلام کرد و افزود:با توجه به اینکه دسترسی‌های مربوط به فایل‌های پیش‌فروش آپارتمان عمدتا از کانال بنگاه‌های مسکن صورت می‌گیرد موضوع ممنوعیت تنظیم قرارداد از سوی مشاوران املاک در قانون پیش‌فروش منجر به رکود و کاهش قابل توجه حجم معاملات پیش‌فروش شده است.

موانع رونق گرفتن بورس

در حالی روزهای کم‌رمقی را در بازار سهام شاهد هستیم که نماگر بورس تهران از ابتدای سال رشد 3/ 6 درصدی را تجربه کرده است. قرار گرفتن شاخص کل در کانال 82 هزار واحدی پس از 42 ماه، نگرانی از اصلاح مجدد قیمت‌ها را میان برخی فعالان افزایش داده است.

رفتاری که اوایل سال گذشته نیز با رسیدن شاخص سهام به این سطوح صورت گرفت و شاهد بازگشت این نماگر به کانال 72 هزار واحدی بودیم. اما نگاه به متغیرهای کلیدی چون نرخ دلار، قیمت جهانی کالاها، نرخ سود، روند تورم و رشد اقتصادی نشان می‌دهد برآیند عوامل به نفع بورس تهران بوده و با وجود احتمال اصلاح قیمتی کوتاه‌مدت، روند آتی این بازار مثبت ارزیابی می‌شود.

تبدیل سقف قدیم به کف جدید؟
دنیای اقتصاد: اوایل سال 95 شاخص کل بورس تهران به نیمه بالایی کانال 81 هزار واحدی صعود کرد، اما بلافاصله از آن رقم مسیر خود را در جهت کاهشی تغییر داد به‌طوری که اواخر تیر ماه این سال، نماگر بازار سهام به محدوده 72 هزار واحدی نیز رسید. از آن پس، تمامی تلاش‌های شاخص برای ورود به کانالی بالاتر (82 هزار واحد) ناکام ماند و به نوعی این محدوده سقف بورس تهران شناخته می‌شد. طی یک ماه گذشته اما مطابق پیش‌بینی‌های «دنیای اقتصاد» (گزارشی با عنوان «خیز بورس برای سقف‌شکنی» در 31 تیر ماه)، بورس تهران در مسیری صعودی قرار گرفت و توانست از این محدوده مقاومتی عبور کند. در این شرایط، برخی فعالان انتظار دارند اصلاح قیمت‌ها مشابه سال گذشته انجام شود؛ موضوعی که باعث تردید خریداران برای ورود به بورس تهران شده است. در این میان، نگاه به شرایط بنیادی تایید می‌کند این‌بار، وضعیت دچار تحول اساسی شده و شاید بتوان محدوده فعلی را کف جدید بازار سهام ارزیابی کرد. بنابراین حتی در صورت اصلاح قیمت سهام، نباید ریزش‌های سنگین شاخص‌کل را انتظار داشت. فارغ از مسائل فضای اقتصادی-سیاسی کلان کشور، در خود بازار سهام توجه به نسبت‌های مالی بیانگر نکات مهمی است. به‌عنوان نمونه می‌توان نسبت قیمت به درآمد (P/ E) را در نظر گرفت که به نوعی ارزش‌گذاری عمومی سهام توسط فعالان را نشان می‌دهد. در سال 95 که شاخص کل به محدود 81 هزار و 500 واحدی رسید نسبت P/ E رقمی بیش از 5/ 7 مرتبه را تجربه می‌کرد و این در حالی است که در شرایط کنونی و با ورود به کانال 82 هزار واحدی، نسبت مزبور حدود 8/ 6 مرتبه است. بنابراین تحرک فعلی صرفا ناشی از تورم قیمت‌ها (رشد صورت کسر P/ E) نبوده و مخرج کسر (سودآوری شرکت‌ها) نیز ارتقای ملموسی یافته است (گزارش «دنیای اقتصاد» با عنوان «نقطه چرخش سود بورسی‌ها» در تاریخ 22 تیر).

امید دلاری بورس‌بازان
شاید به‌عنوان یکی از متغیرهای مهم اثرگذار بر بازار سهام بتوان روند دلار را مد‌نظر قرار داد. بورس تهران و نرخ دلار به‌جز یک دوره استثنا (زمان مذاکرات هسته‌ای) رابطه‌ای مستقیم با یکدیگر داشته‌اند (ضریب هم‌بستگی بالای 80 درصد در تغییرات ماهانه). علت این امر نیز به حضور شرکت‌های کالایی وابسته به نرخ دلار برمی‌گردد؛ بنگاه‌هایی که حدودا 50 درصد ارزش کل بورس تهران را به خود اختصاص می‌دهند. در دوران مذاکرات هسته‌ای نیز چون عامل اصلی نوسانات بازار غیراقتصادی (بحث تحریم‌ها) بود، این دو بازار در مسیری مخالف یکدیگر حرکت می‌کردند. اکنون با رفع این نگرانی‌ها می‌توان نوسانات دلار را به‌عنوان یک نشانه برای تعیین مسیر بازار سهام ارزیابی کرد. مقایسه میانگین نرخ دلار در 5 ماه ابتدایی امسال با مدت مشابه سال 95 نشان از رشد 8 درصدی دارد. از سوی دیگر، عمده فعالان اقتصادی باور دارند که دلار به نوعی دارای تورم انباشته است و در صورت رهایی این فنر جمع‌شده رسیدن به نرخ‌های دلار بالای چهار هزار تومان اصلا دور از انتظار نیست. بنابراین و با توجه به موارد یادشده می‌توان همچنان به آینده بازار سهام از این منظر امیدوار بود.

اهرم فرامرزی بازار سهام
در سوی دیگر، قیمت جهانی کالاها قرار دارند که تقریبا همان شرکت‌هایی که وابسته به نرخ دلار هستند را متاثر می‌کند. بررسی «دنیای اقتصاد» نشان می‌دهد عمده کالاها در 5 ماه ابتدایی سال‌جاری نسبت به میانگین آن در مدت مشابه سال 95، رشد بسیار مطلوبی را نشان می‌دهند. ترکیب این رشد قیمت جهانی با افزایش نرخ دلار برای نیمی از شرکت‌های بورسی نویدبخش است. نکته قابل‌توجه دیگر آنکه، قیمت فعلی کالاها به مراتب بالاتر از میانگین آنها در 5 ماه ابتدای سال است؛ یعنی حتی اگر اصلاح قیمت‌ها از سطوح فعلی تا میانگین 5 ماهه رقم بخورد، باز‌هم وضعیت به مراتب بهتری از سال گذشته برای شرکت‌های کالایی بازار سهام به لحاظ سودآوری قابل تصور است. هرچند بخشی از این رشدها در افزایش قیمت سهام گروه‌های وابسته دیده شده است، اما همچنان می‌توان ظرفیت‌های خالی برای بهبود بیشتر عملکرد این گروه متصور بود.

توقف افت تورم؟
یکی دیگر از مواردی که می‌تواند سودآوری شرکت‌ها به لحاظ اسمی را افزایش دهد، رشد نرخ‌های فروش محصولات است. شاخص کلانی که نماینده این رویداد است، نماگر قیمت کالاهای مصرفی (CPI) است که تغییرات آن نرخ تورم عمومی نامیده می‌شود. در دولت یازدهم، روند نرخ تورم نزولی بود و گرچه شرکت‌ها افزایش عمومی هزینه‌ها را داشتند، رشد نرخ محصولات به شدت محدود شده بود. اکنون اما به نظر می‌رسد مسیر کاهشی نرخ تورم متوقف شده و شاید افزایش تدریجی نرخ فروش محصولات شرکت‌ها در بخش‌های مختلف چندان دور از انتظار نباشد.بررسی‌ها نشان می‌دهد در 5 ماه ابتدایی سال گذشته، نرخ تورم میانگین اندکی کمتر از 10 درصد بود و در سال جاری نیز میانگین تورم همین ارقام است. اما یک تفاوت جدی میان آمار امسال با سال گذشته وجود دارد و آن مسیر نرخ تورم است. به‌طوری که فروردین سال گذشته نرخ تورم از 2/ 11 درصد شروع می‌شود و اواسط پاییز به 6/ 8 درصد نیز می‌رسد. از آن زمان اما مسیر کاهشی نرخ تورم تغییر کرده و امسال مشاهده می‌شود نرخ تورم 5/ 9 درصدی در فروردین ماه به بیش از 10 درصد در تیر رسیده است. در این میان، توجه به افزایش پرشتاب نقدینگی کشور در این سال‌ها نیز تاکید می‌کند شانس چندانی برای پایین ماندن نرخ تورم وجود ندارد. این موضوع فارغ از اثرات کلان اقتصادی که در کوتاه‌مدت و بلندمدت خواهد داشت، می‌تواند برای رشد اسمی سودآوری شرکت‌های بورسی مثبت ارزیابی شود.

خوب و بد نرخ سود
شاید بتوان مهم‌ترین عامل اثرگذار بر تمامی بازارهای کشور طی سال‌های اخیر را نرخ سود بدون ریسک ارزیابی کرد. جایی که مشکلات اساسی در عدم تعادل منابع و مصارف بانک‌ها باعث بالا ماندن نرخ بهره در اقتصاد شده است. نرخ سود بالا از دو جهت بر قیمت سهام فشار وارد می‌کند؛ نخست آنکه چون هزینه فرصت پول را افزایش می‌دهد، ارزش‌گذاری قیمت سهام یا به‌صورت عمومی نسبت P/ E بازار را کاهش می‌دهد. به‌عنوان مثال، اگر فردی بدون ریسک سود سالانه 20 درصدی را دریافت می‌کند، یعنی نسبت قیمت به درآمد سرمایه‌گذاری وی عدد 5 واحد است. مبنایی که ارزش‌گذاری در سایر بازارها را تحت تاثیر قرار می‌دهد. در همین مثال، اگر با نرخ سود 20 درصدی نسبت قیمت به درآمد بورس در 7 واحد متعادل شود با کاهش نرخ سود به مثلا 15 درصد، نسبت مزبور در بازار سهام می‌تواند تا 8 مرتبه نیز رشد کند.

دومین مساله اما، افزایش هزینه مالی بنگاه‌های فعال در بازار سهام به دلیل بالا بودن نرخ بهره وام‌ها است. این امر نیز بر سودآوری شرکت‌ها اثر منفی دارد و در نتیجه هرگونه کاهش غیردستوری نرخ سود در اقتصاد می‌تواند به نفع بازار سهام باشد. اینکه بر غیردستوری بودن کاهش نرخ سود تاکید می‌شود، به واقعیت اقتصاد کشور برمی‌گردد. طی سال‌های اخیر بارها شاهد آن بودیم که به‌صورت دستوری نرخ سود را کاهش داده و هر بار در عمل، نرخ بهره کاهش پیدا نکرده است. در نزدیک‌ترین رویداد مشابه می‌توان به نرخ سود بالای 30 درصدی اوراق «سخاب» (اسناد خزانه اسلامی بانکی) اشاره کرد که با مسدود کردن مسیر ورود اوراق در بازار بدهی، سعی شد به‌صورت صوری نرخ بهره در این بازار کنترل شود. بنابراین، اغلب کارشناسان معتقدند کاهش نرخ سود اگر با اصلاح اصولی نظام بانکی انجام شود می‌تواند واقعی بوده و اثرات خود را بر بورس تهران نیز بگذارد. بررسی‌ها نشان می‌دهد روند نرخ سود در بازار بین‌بانکی در 5 ماه ابتدایی امسال و مدت مشابه سال 95، تغییر محسوسی نداشته است و شاید از این نظر تهدید یا فرصتی را نتوان مد نظر قرار داد. با این وجود، بانک مرکزی در حال برداشتن گام‌های مهمی در جهت اصلاح نظام بانکی است و رئیس کل بانک مرکزی کاهش نرخ سود را وعده داده است. باید دید این وعده‌ها تا چه حد عملی هستند و سیاست‌گذار تا چه اندازه برای اصلاح نظام بانکی مصمم است. به‌طور کلی گرچه تغییر ناگهانی در نرخ سود دور از انتظار است، اما نشانه‌های مثبت برای تعدیل این نرخ بیش از موارد منفی به چشم می‌خورد.

حرکت چرخ‌های اقتصاد
اما آخرین محرک بورس تهران را می‌توان مسیر رشد اقتصادی ارزیابی کرد. بررسی‌ها نشان می‌دهد بازار سهام به‌عنوان آینه اقتصاد کشور، در بلندمدت هم‌جهت با روند رشد اقتصادی بوده است. از اواخر سال گذشته نیز چرخ‌های اقتصاد با شتاب بیشتری به حرکت درآمدند و در سال جاری نیز به نظر می‌رسد این روند در حال تداوم است. هرچند بخش مهمی از رشد اقتصادی سال گذشته مربوط به نفت بوده است، اما بررسی‌ها تاکید می‌کند وضعیت به لحاظ رشد اقتصادی نیز در سال جاری نسبت به مدت مشابه سال 95 بهتر است. موسسات بین‌المللی نیز رشدهای بین 4 تا 6 درصدی را برای سال جاری اقتصاد کشورمان پیش‌بینی کرده‌اند که می‌تواند یک محرک جدی برای تداوم رونق بازار سهام محسوب شود.

سناریوی رونق بازار سهام

رفتار این روزهای بورس تهران حاکی از عبور نسبی شرکت‌ها از تهدیدهای دوران تحریم‌هاست. در این زمینه شرکت‌ها توانسته‌اند طی این مدت، کانال‌های عبور از موانع تولیدی و صادراتی را پیدا کنند.

رفتار این روزهای بورس تهران حاکی از عبور نسبی شرکت‌ها از تهدیدهای دوران تحریم‌هاست. در این زمینه شرکت‌ها توانسته‌اند طی این مدت، کانال‌های عبور از موانع تولیدی و صادراتی را پیدا کنند. موضوعی که می‌تواند منجر به رونق گزارش‌های فصلی شود. به گزارش سنا، محمد علی احمدزاده اصل ضمن اشاره به شرایط مطلوب بنیادی بازار بیان کرد: شرایط فاندامنتال بورس تهران این روزها بسیار مناسب برای سرمایه‌گذاری است. یکی از مهم‌ترین فاکتورهای اثر گذار دراین زمینه قیمت نفت جهانی است که از ابتدای سال میلادی در سیر رشد قرار گرفته است.

وی در ادامه بیان کرد: از موضوعات مهمی که در این مدت سیگنال خوبی برای تقویت بنیادهای بورس بوده است، در زمینه انتشار گزارش‌های ۹ ماهه و تجدید ارزیابی دارایی‌ها در شرکت‌هاست. دو موضوع مهمی که می‌تواند چشم‌انداز مثبتی برای بازار سهام تا انتهای سال باشد. احمدزاده اصل در ادامه افزود: با وجود اینکه عوامل بنیادی به نفع بازار سهام است، ریسک‌های سیستماتیک همچنان وجود دارد و تا حدی فضای بازار را به سمت تامل و انتظار کشانده است. این کارشناس بازار سرمایه با اشاره به شرایط رو به بهبود تولید و صادرات شرکت‌های بورسی گفت: بسیاری از شرکت‌های بزرگ و کوچک بورسی از روزها قبل از شروع تحریم‌ها با مشکل تامین مواد اولیه دست و پنجه نرم می‌کردند.

با این وجود، شرایط کنونی حاکی از آن است که رفته رفته فضای تولید به سمت بهبود حرکت می‌کند. وی در این زمینه تصریح کرد: طی این مدت شرکت‌ها توانستند راهکار‌های تامین مواد اولیه را به خوبی پیدا کنند. کشف راه خروج از تحریم در این مدت، به خوبی در گزارش‌های ماهانه مشهود بود. موضوعی که می‌تواند اثر مثبتی بر گزارش‌های فصلی داشته باشد. احمدزاده اصل همچنین بیان کرد: مواد فوق الذکر منجر به افزایش تمایل سرمایه‌گذاران برای فعالیت در بورس شده است.

در این بین باید شرایطی فراهم شود که شاهد تزریق پول‌های تازه به بازار سهام باشیم، موضوعی که می‌تواند تحرک بورس را بیش از گذشته افزایش دهد. وی در ادامه با اشاره به روند قیمت‌های جهانی و اثرگذاری آن بر بورس تهران نیز گفت: روند قیمت‌ها در بازار جهانی نفت و کامودیتی در چند ماه اخیر، نوسان بیشتری را نسبت به قبل تجربه کرد.

در این خصوص موضوع جنگ تجاری میان دو اقتصاد بزرگ اثر زیادی در این نوسان‌ها داشت. این کارشناس افزود: با توجه به مسیر کنونی قیمت‌ها در این بازار‌ها، به نظر می‌رسد سطوح فعلی، سطوح مقاومتی برای کالاهای مهم است و تا پایان سال ۹۷، شاهد نوسان چندان جدی در بازارهای جهانی نباشیم. احمدزاده اصل، با اشاره به خرید حقیقی‌ها طی چند هفته اخیر بیان کرد: بازیگران خرد در این مدت در دو سمت فعالیت بسیاری داشتند. یک جبهه حضور این گروه در نمادهای بانکی بود و سمت دیگر خرید در کالامحورها.

خرید در نمادهای بانکی به دلیل تسعیر ارزی دارایی این شرکت‌ها بیش از گذشته رونق یافت. از سوی دیگر شرکت‌های کالامحور تحت تاثیر بازارهای جهانی مورد توجه قرار گرفتند. وی در پایان گفت: به نظر می‌رسد بورس بازان این روزها به سمت کالامحورها چرخش داشته‌اند و طی سه ماهه پایانی سال رونق قابل توجهی را در این صنایع شاهد باشیم.