ابطال معامله فضولی
اگر شخصی، نسبت به مالی معامله ای کرده که نه مالک آن مال بوده و نه نماینده قانونی یا قراردادی مالک در مورد آن مال، به معامله انجام گرفته توسط وی، معامله فضولی گفته می شود. نحوه ابطال معامله فضولی، بدین صورت بوده که مالک باید با مراجعه به یکی از دفاتر خدمات قضایی، برای ثبت دادخواست ابطال معامله و ارجاع آن به دادگاه حقوقی اقدام نموده و از آثار باطل کردن این معامله نیز می توان به حق مالک، برای استرداد عین مال یا دریافت مثل یا قیمت آن و اجرت المثل، اشاره نمود.
برای مشاوره ابطال معامله فضولی
برای مشاوره ابطال معامله فضولی
عناوین اصلی این مقاله
در مبحث عقود و معاملات، همواره انواع مختلفی از عقد، همچون عقد لازم و جایز، عقد رضایی و تشریفاتی و عقد مالی و غیر مالی مطرح گردیده است. یکی از انواع عقود که در این مبحث، مطرح شده و دارای آثار مهمی نیز می باشد، معامله فضولی است.
معامله فضولی، معامله ای می باشد که شخصی که نه مالک مال بوده و نه نماینده قانونی یا قراردادی مالک نسبت به آن مال، معامله ای در مورد مال، منعقد کرده و به موجب آن، مالکیت عین یا منافع مال را به دیگری منتقل می کند. حال اگر مالک، نسبت به این معامله، رضایت نداشته باشد، باید برای ابطال آن اقدام نموده که این ابطال، دارای شرایط و نحوه مخصوص به خود است و بدون رعایت این موارد، امکان ابطال معامله وجود نخواهد داشت.
لذا، در این مقاله، ابتدا به توضیح شرایط و نحوه ابطال معامله فضولی پرداخته و پس از بررسی آثار باطل کردن این معامله، نمونه رای وحدت رویه در مورد ابطال معامله فضولی را ارائه خواهیم کرد.
شرایط ابطال معامله فضولی
در مبحث عقد و قرارداد، یکی از موضوعاتی که همواره مطرح گردیده و گاه، ویژگی کیفری و جرم بودن نیز پیدا می کند، معامله فضولی می باشد. این معامله، تحت شرایط خاصی، قابل ابطال بوده که در این بخش، قصد داریم در مورد این شرایط صحبت کنیم.
اما، پیش از آنکه به توضیح شرایط ابطال معامله فضولی پرداخته و نحوه و آثار ابطال این معامله را بررسی نماییم، لازم است تا کمی در مورد معامله فضولی و وضعیت حقوقی آن صحبت کرده و سپس، به این سوال پاسخ دهیم که شرایط ابطال معامله فضولی چیست؟
در حقوق کشور ما، اگر شخصی بخواهد حق انعقاد عقد یا قرارداد نسبت به یک مال را داشته و قانونا، برای انجام معامله نسبت به آن مال، مجاز باشد، یا باید مالک آن مال بوده یا اینکه نماینده قانونی(ولی، وصی یا قیم) یا قراردادی(وکیل) مالک، نسبت به آن مال باشد.
حال اگر شخصی، نسبت به مالی، معامله ای کرده که نه مالک آن مال بوده و نه نماینده قانونی یا قراردادی مالک در مورد آن مال، از آنجا که این شخص، با انجام معامله نسبت به مال غیر، در واقع، در معامله فضولی باطل امور مالی دیگری، دخالت و فضولی کرده؛ به معامله انجام گرفته توسط وی، معامله فضولی و به خود او، فضول گفته می شود.
ماده 247 قانونی مدنی، در مورد معامله فضولی و وضعیت حقوقی آن، مقرر داشته: « معامله به مال غیر، جز بعنوان ولایت یا وصایت یا وکالت، نافذ نیست، ولو اینکه صاحب مال باطنا راضی باشد؛ ولی اگر مالک یا قائم مقام او پس از وقوع معامله، آن را اجازه نمود، در این صورت، معامله، صحیح و نافذ می شود.»
بنابراین، معامله فضولی، از نظر حقوقی، دارای یکی از این سه وضعیت می باشد: 1- غیر نافذ: تا زمانی که مالک مال، در مورد معامله، اظهار نظری نکرده، معامله فضولی، غیر نافذ است. یعنی، با اینکه باطل نیست، فاقد اثر و به عبارت بهتر، آثار آن معلق است. 2- نافذ و صحیح: چنانچه، معامله فضولی باطل مالک، رضایت خود را نسبت به معامله فضولی اعلام نماید، معامله غیر نافذ، نافذ و صحیح می گردد. 3- باطل: در صورتی که مالک، معامله فضولی را رد کند، معامله غیر نافذ، باطل می گردد.
حال که با مفهوم معامله فضولی و وضعیت حقوقی آن در حالات مختلف آشنا شدیم، می توانیم به این سوال پاسخ دهیم که شرایط این معامله چه می باشد؟ شرایط ابطال معامله فضولی، مطابق مقررات قانون مدنی، عبارتند از:
معامله ای نسبت به یک مال، انجام گرفته ،اما معامله کننده، نه مالک آن مال بوده و نه نماینده قانونی(ولی، وصی یا قیم) یا قراردادی(وکیل) مالک، نسبت به آن مال.
مالک، پس از اطلاع از وقوع معامله فضولی، معامله را قبول نکرده و در اصطلاح، آن را رد می نماید.
لازم به ذکر است که معامله فضولی، ممکن است به صورت عهدی نیز منعقد گردد. با این توضیح که ضمن آن، شخص فضول، بدون اجازه دیگری، تعهدی را از طرف او، بر عهده گیرد. مانند اینکه، یک شخص فضول، از طرف دیگری متعهد گردد که آن شخص، خانه طرف معامله را رنگ خواهد کرد که این حالت، نسبت به حالتی که فضول، مال دیگری را معامله کرده، به مراتب، کمتر اتفاق می افتد.
پس از صحبت در مورد شرایط ابطال معامله ای که نسبت به مال دیگری انجام گرفته، در بخش های بعد، نحوه ابطال معامله فضولی را توضیح داده و به بررسی آثار این نوع از معاملات در حقوق کشورمان، خواهیم پرداخت.
مراحل و نحوه ابطال معامله فضولی
پس از اینکه یک معامله فضولی، نسبت به مال شخص انجام گرفته و وی از وقوع معامله مطلع می گردد، در صورتی که رضایتی به انجام آن معامله نداشته باشد، باید برای اعلام عدم رضایت خود و به اصطلاح، رد معامله و ابطال آن اقدام نموده که این اقدام، دارای مراحل و نحوه انجام ویژه ای می باشد.
نحوه ابطال معامله فضولی، بدین صورت بوده که ابتدا، مالک باید برای ایجاد حساب کاربری، در سامانه ثنا اقدام نماید که این امر، از طریق مراجعه حضوری به دفاتر خدمات الکترونیک قضایی یا از طریق روش اینترنتی و غیر حضوری و ورود به سامانه ثنا، به آدرس sana.adliran.ir امکان پذیر می باشد.
در مرحله بعد از مراحل نحوه ابطال معامله فضولی، مالک باید دادخواست ابطال معامله فضولی را شخصا یا توسط وکیل خود تنظیم نموده و با در دست داشتن مدارک لازم، شامل کپی قرارداد انجام گرفته نسبت به مال خود، استشهادیه و در صورت لزوم استعلام ثبتی، برای ثبت دادخواست، به یکی از دفاتر خدمات الکترونیک قضایی مراجعه نماید. در این صورت، خوانده دادخواست خواهان، فضول و طرف معامله وی می باشند.
لازم به ذکر است، در صورتی که پس از انجام معامله نسبت به مال غیر و تنظیم مبایعه نامه، طرفین، برای گرفتن سند رسمی نیز اقدام کرده باشند، مالک باید، علاوه بر ابطال معامله فضولی، ابطال سند رسمی تنظیم شده را نیز از دادگاه درخواست کند تا از آثار استفاده از چنین سندی، جلوگیری کند.
در این مرحله، دادخواست مالک، برای دادگاه حقوقی صالح ارسال می گردد. دادگاه صالح در مورد معاملات نسبت به اموال غیر منقول، مانند زمین و خانه، دادگاه محل وقوع ملک و در مورد اموال منقول، مانند اتومبیل، دادگاه محل اقامت خواندگان(معامله کننده گان) یا محل انعقاد قرارداد می باشد.
در آخرین مرحله از مراحل نحوه ابطال معامله فضولی، دادگاه حقوقی، پس از وصول دادخواست، برای تعیین وقت دادرسی و ابلاغ آن به خواهان و خواندگان اقدام کرده و در وقت دادرسی، پس از استماع اظهارات طرفین، در صورتی که ادعای مالک را صحیح تشخیص دهد، رای بر ابطال معامله فضولی و عندالزوم، ابطال سند، صادر می نماید. این رای، که آثار خاصی را در رابطه با حقوق مالک، فضول و طرف معامله، به همراه داشته، ظرف 20 روز، برای ایرانیان داخل کشور و ظرف 2 ماه، برای ایرانیان خارج از کشور، قابل تجدیدنظر خواهی می باشد.
آثار ابطال معامله فضولی
هنگامی که مالک یک مال که نسبت به آن، معامله فضولی انجام گرفته، مطابق مقررات نحوه ابطال معامله فضولی، برای ثبت دادخواست و ابطال این معامله اقدام نموده و رای ابطال معامله انجام گرفته را اخذ نماید، این رای، دارای آثار متعددی در روابط میان فضول با مالک، مالک با طرف معامله و فضول با طرف معامله می باشد. لذا، در ادامه به بررسی آثار ابطال معامله فضولی خواهیم پرداخت.
اولین و مهم ترین اثر در میان آثار ابطال معامله فضولی، این است که با ابطال این معامله، مالک می تواند مال خود را از کسی که مال در تصرف آن بوده، استرداد نموده و پس بگیرد که این فرد، می تواند فضول یا طرف معامله وی باشد.
حال، اگر عین مال متعلق به مالک از بین رفته باشد، مالک، این حق را خواهد داشت که مثل یا قیمت مال خود را از فضول و در صورتی که به مال در دست طرف معاله، تلف شده باشد، از وی مطالبه کند.
همچنین، فضول، نسبت به منافع زمان تصرف خود و زمان تصرف طرف معامله کننده(در صورتی که مال، به تصرف وی داده شده باشد) مسئولیت داشته و طرف معامله، نسبت به منافع زمانی که مال را در تصرف خود داشته است، در مقابل مالک، مسئول است و مالک می تواند برای دریافت اجرت المثل این مدت، به اشخاص مزبور مراجعه نماید.
در رابطه میان فضول و معامله کننده، نیز آثار مهمی حاکم می باشد؛ با این توضیح که در صورتی که طرف معامله، از فضولی بودن قرارداد، اطلاع داشته، صرفا به میزان ثمن یا قیمت معامله که به مالک پرداخت کرده و در صورت جهل نسبت به معامله فضولی، به میزان ثمن و کلیه خساراتی که به مالک داده، حق مراجعه به شخص فضول را خواهد داشت.
همچنین، لازم به ذکر است که در صورت وجود شرایط قانونی و اثبات وجود عناصر سه گانه جرم، به ویژه عنصر معنوی جرم، مالک، علاوه بر دعوای حقوقی ابطال معامله فضولی، حق طرح دعوای کیفری انتقال مال غیر را نیز داشته که با توجه به جرم بودن عمل و مجازات ها و سوء پیشینه کیفری، آثار مهمی را در مورد فضول و طرف معامله، به دنبال خواهد داشت.
بیشتر بخوانید : مجازات فروش مال غیر
نمونه رای وحدت رویه در مورد ابطال معامله فضولی
در بخش های قبل، در مورد نحوه معامله فضولی باطل ابطال معامله فضولی صحبت کرده و آثار ابطال این معاملات، در روابط میان فضول با مالک، مالک با طرف معامله و فضول با طرف معامله را بررسی کرده و گفتیم که علاوه بر استرداد مال، مالک می تواند برای دریافت مثل یا قیمت مال خود و اجرت المثل آن، به فضول و طرف معامله مراجعه نماید.
اکنون، در این بخش، قصد داشته تا متن یک نمونه رای وحدت رویه در مورد ابطال معامله فضولی را ارائه کرده و فایل دانلود آن را نیز جهت استفاده خوانندگان محترم، در انتهای همین بخش قرار دهیم.
برای دانلود نمونه رای وحدت رویه در مورد ابطال معامله فضولی، بر روی دکمه دانلود فایل در باکس زیر کلیک نمایید.
بطلان معامله به جهت فضولی
موضوع خرید و فروش ملک به دلیل اهمیت اقتصادی و منافع حاصل از آن، یکی از پر معامله فضولی باطل اهمیت ترین انواع فعالیت های اقتصادی محسوب می گردد. این اهمیت موجب شده است انواع تخلفات و جرایم در این حوزه اتفاق افتد. از انواع کلاهبرداری ها گرفته تا جعل سند و فروش مال غیر و…. بنابراین دعاوی مختلفی نیز در این زمینه مطرح می گردد.
یکی از دعاوی مطرح بویژه در حوزه ملک، بطلان معامله به جهت فضولی است. معامله فضولی ملک از آن دست از معاملات است که در هنگام انجام آن، مالک واقعی ملک در صحنه حضور نداشته و از آن بی خبر است. بنابراین می توان گفت معامله فضولی یعنی خرید یک ملک از شخصی که مالک ملک نبوده است. معامله فضولی، یک معامله است که مالک اصلی ملک ، از انجام معامله اطلاعی ندارد یا برای انجام معامله رضایت نداده است. بنابراین فرد دیگری بدون داشتن صلاحیت و اختیار قانونی، اقدام به فروش مال نموده است.
نظر قانون در مورد معامله فضولی
بطلان معامله به جهت فضولی از منظر قانون چگونه است؟ در این رابطه به ماده 247 قانون مدنی مراجعه می کنیم. در این ماده چنین آمده است:
معامله به مال غیر، جز به عنوان ولایت یا وصایت یا وکالت، نافذ نیست. ولو این که صاحب مال باطناً راضی باشد اما اگر مالک یا قائم‌مقام او پس از وقوع معامله آن را اجازه کرد، در این صورت معامله، صحیح و نافذ می شود.
بطلان معامله فضولی
اگر بعد از انجام یک معامله از جمله فروش ملک، مالک قرارداد فروش ملک را تأیید کند قرارداد معتبر است. اما بطلان معامله فضولی زمانی مطرح می شود که مالک از معامله آگاهی یافته ولی آن را تأیید نمی کند که در این صورت قرارداد باطل و آن معامله فضولی خواهد بود.
معامله فضولی در دو وضعیت باطل خواهد شد:
الف) هر گاه مالک بعد از اطلاع از انجام معامله، عدم رضایت خود را نسبت به آن اعلام نماید، معامله باطل می‌شود.
ب) چنانچه وکیل بعد از باطل شدن وکالتنامه خود ، بر اساس آن اقدام به معامله کند، معامله انجام گرفته به دلیل عدم رضایت موکل باطل می‌شود.
معامله غیرنافذ به چه معنا است؟
معامله‌ای که دچار نقص است نه صحیح است و نه باطل. برای صحیح شدن معامله لازم است نقص در معامله برطرف شود. یعنی آن عاملی که موجب غیرنافذ شدن معامله شده است. در معامله فضولی نیز عدم رضایت مالک ، همان نقص محسوب می شود. بنابراین به محض اینکه مالک نسبن به معامله رضایت دهد نقص برطرف شده و معامله صحیح می‌شود.
نکات حقوقی مهم در باب معامله فضولی
- هیچکس نمی تواند ملک کسی را بدون اذن و اجازه رسمی مالک بفروش رساند.
- اجازه می تواند در قالب وکالت محضری، ولایت قانونی مثل ولایت بر محجور و سفیه و وصایت یا وصی قانونی اموال متوفی باشد.
- اگر معامله به صورت فضولی انجام گرفته باشد اما مالک اصلی بعداً آن را تأیید نماید، معامله قانونی خواهد بود.
- صحیح و نافذ بودن معامله مشروط به اجازه مالک می باشد.
- ممکن است فردی ملکی را به صورت فضولی دریافت کرده باشد و در هنگام معامله از فضولی بودن آن آگاهی نداشته باشد.
- در چنین موردی اگر ملک فروخته شده باشد باز هم معامله از نوع فضولی خواهد بود. زیرا معامله اول هم فضولی و از اساس باطل بوده است.
- اگر وکیل فراتر از حدود اختیارات خود نسبت به انجام معامله اقدام و موکل آن را تأیید نکند معامله فضولی خواهد بود.
- بعد از فوت مالک اصلی، وراث می توانند نسبت به رد یا تأیید معامله اقدام نمایند.
اقدامات مالک بعد از اطلاع از معامله فضولی
- اظهارنامه رسمی برای طرفین معامله ارسال و مراتب عدم قبول یا رد معامله را اعلام می دارد.
- دادخواست تأیید بطلان معامله به جهت فضولی را از طریق دفاتر خدمات قضایی تنظیم و به دادگاه حقوقی محدوده ملک تقدیم می کند.
- اعلام مالک برای رد یا قبول معامله مشروط به فوریت انجام این کار از طرف او نیست.
- مالک اصلی ضامن ضرر و زیان ناشی از تأخیر در اعلام فضولی بودن معامله نیست.
- در صورت ایراد خسارت به ملک، مالک اصلی می تواند، خریدار را بعنوان متصرف، طرف دعوی خسارت قرار دهد.
- در این صورت ، خریدار هم چنانچه از معامله فضولی خبر نداشته، می تواند به فروشنده فضولی مراجعه کند.
خواهان و خوانده در دعوای تأیید بطلان معامله به جهت فضولی
در دعوای بطلان معامله به جهت فضولی، خواهان، مالک اصلی ملک است.
خواندگان نیز طرفین معامله یا خرید و فروش ملک متعلق به مالک اصلی خواهند بود.
دادگاه چگونه با معامله فضولی برخورد می کند؟
با تقدیم دادخواست از طرف مالک ملک که در مورد آن معامله فضولی انجام گرفته است.
دادگاه ابتدا مدارک ارسالی را مورد بررسی قرار می دهد . چنانچه مدارک دال بر بطلان معامله بود، معامله به جهت فضولی تأیید می شود.
مطلب مفید | وکیل ملک حرفه ای
نکات کلیدی در ارتباط با تایید بطلان معامله به جهت فضولی
- اگر مالک موقع انعقاد قرارداد حضور داشته باشد، ولی سکوت کند، برای صحیح بودن معامله کافی نیست.
- رضایت مالک باید بصورت صریح، اعلام شود.
- معامله فضولی ممکن است نسبت به منافع ملک نیز باشد.
- یعنی محتمل است فردی بدون اجازه مالک، اقدام به اجاره دادن ملک کند در این حالت، معامله در صورت رد مالک، باطل است.
- ممکن است مالک متوجه شود که معامله فضولی انجام شده اما ملک خود را به شخص دیگری بفروشد.
- این بدین معناست که در واقع بصورت ضمنی، این معامله را رد کرده است و معامله فضولی، باطل می شود.
- اگر فروشنده با علم به اینکه ملک متعلق به دیگری است آن را فروخته باشد، مرتکب جرم فروش مال غیر شده است.
- عنوان دادخواست باید تایید بطلان معامله باشد و تقاضای ابطال معامله فضولی صحیح نیست.
اشاره به برخی مواد قانونی
ماده 253 قانون مدنی :
در معامله فضولی اگر مالک قبل از اجازه یا رد فوت کند، اجازه یا رد، با وارث است.
ماده 304 قانون مدنی :
اگر کسی که چیزی را من غیر حق، دریافت کرده است، خود را محق می دانسته؛ لیکن در واقع محق نبوده و آن چیز را فروخته باشد، معامله فضولی و تابع احکام مربوطه به آن خواهد بود.
ماده ۶۷۴ قانون مدنی :
موکل باید تمام تعهداتی را که وکیل در حدود وکالت خود کرده است، انجام دهد.
در مورد آن چه که در خارج از حدود وکالت انجام داده شده است، موکل هیچ گونه تعهد نخواهد داشت.
معامله فضولی باطل
به لحاظ حقوقی باید گفت که چنانچه فردی به جای شخصی دیگری معامله نماید و مال او را انتقال دهد، در حالی که به لحاظ قانونی (ولایت، وصایت و معامله فضولی باطل یا وکالت)، از وی اذن ندارد، معامله فضولی رخ داده است. در مفاهیم حقوقی، به فردی که این معامله را بدون داشتن اجازه از صاحب مال انجام می‌دهد فضول، طرف دیگر معامله را اصیل و شخص صاحب مال را غیر یا مالک می‌نمایند. انواع معامله فضولی عبارتند از:
- تملیکی: بدان معناست که فضول مال شخص غیر را به اصیل انتقال می‌دهد تا اصیل مالک شود.
- عهدی: در این حالت، فضول به جای غیر متعهد می‌شود که برای اصیل عملی را انجام دهد.
در یک تقسیم بندی دیگر و براساس نتیجه معامله و نوع رفتار مالک، معامله فضولی به سه نوع تقسیم می‌شود:
- معامله صحیح: چنانچه مالک، رضایت خود را به معامله انجام شده میان فضول و اصیل اعلام کند، عقد صحیح رخ داده است.
- معامله غیرنافذ: تا زمانی که مالک، اذن و رضایت خود را اعلام ننماید، معامله دارای نقص است و در حالتی بین صحیح و باطل قرار می‌گیرد. در واقع قرارداد غیر معتبر می‌باشد. براساس ماده ۲۵۲ قانون مدنی، لازم نیست که قبول یا رد معامله از سوی مالک فوری باشد.
- معامله باطل: چنانچه مالک، رد معامله فضولی را به هر شکلی اعم از شفاهی و یا کتبی و یا با طرح دعوی در دادگاه اعلام نماید، معامله باطل شده و تمامی آثار آن از روز عقد قرارداد از بین می‌رود.
تنفیذ معامله
برای تنفیذ معامله فضولی، اجازه شخص مالک مورد نیاز است. به همین جهت شخص فضول یا اصیل می‌توانند برای تعیین تکلیف وضعیت معامله، این مورد را به صورت قانونی از وی مطالبه نمایند. برای انجام مورد بهتر است از روش زیر استفاده کنید:
- ارسال اظهارنامه: قبل از طرح هرگونه دعوی حقوقی و یا کیفری بهتر است با ارسال اظهارنامه از مالک بخواهید که قرارداد منعقد شده را تنفیذ کند. این امر بهتر است از سوی فرد اصیل رخ دهد. حتی میتوانید از مالک درخواست کنید که با پاسخ اظهارنامه رضایت یا عدم رضایت خود را به صورت کتبی اعلام نماید. هر چند که این موضوع ممکن است، برای شخص فضول عواقب داشته باشد. اما به هر حال، وضعیت معامله فضولی هر چه سریع‌تر مشخص شود، بهتر است.
- طرح دعوی تنفیذ قرارداد: چنانچه مالک به اظهارنامه پاسخ نداد میتوانید دعوی تنفیذ قرارداد را مطرح نمایید و با ابلاغ قانونی از دادگاه بخواهید که وی را برای تعیین تکلیف معامله فضولی به دادگاه احضار نماید. طبیعتا اصیل و مخصوصا شخص فضول باید رضایت مالک را در قرارداد جلب نماید. به خصوص در مواردی که عمل فضول مصداق فروش مال غیر بوده و مالک می‌تواند از جنبه کیفری نیز شکایت نماید. برای مشاوره حقوقی بیشتر در این زمینه با گروه وکلای آپادانا تماس بگیرید.
ابطال معامله فضولی
در برخی موارد، فرد مالک به هیچ عنوان حاضر به پذیرش معامله نیست. در این شرایط خود وی می‌تواند با طرح دعوی ابطال معامله فضولی، نسبت به ختم ماجرا اقدام نماید. عمل مالک در این زمینه آثار زیر را خواهد داشت:
- با ابطال معامله فضولی، تمامی اثرات حقوقی آن از روی وقوع عقد از بین می‌رود. بنابراین با قطعی شدن حکم، چنانچه مال تسلیم شخص اصیل شده باشد، مالک می‌تواند نسبت به استرداد یا خلع ید آن اقدام نماید.
- چنانچه مال تلف شده باشد، می‌تواند مطالبه خسارت نماید. همچنین اجرت المثل ایام تصرف نیز قابل مطالبه خواهد بود.
- در برخی موارد، مالک می‌تواند از حیث کیفری نیز شکایت نماید. فروش مال غیر نام دعوی است که در این زمینه قابلیت طرح خواهد داشت.
همچنین، گاهی شرایطی رخ می‌دهد که به دلیل عدم تنفیذ معامله، فرد اصیل دچار خسارات شدیدی می‌گردد. در این حالت، اصیل نیز می‌تواند با طرح دعوی ابطال معامله فضولی، خسارات خود را مطالبه نماید. این موضوع در ماده ۲۵۲ قانون مدنی ذکر شده است.
معامله فضولی و شرایط و آثار از جمله مباحث حقوقی است که برای درک و فهم دقیق‌تر آن بهتر است حتما از کارشناس خبره مشاوره حقوقی بگیرید. چرا که کوچک‌ترین اشتباهی در این زمینه با توجه به غیر معتبر بودن عقد غیر نافذ و یا ابطال آن می‌تواند خسارات جبران ناپذیری را به شما وارد سازد. گروه حقوقی آپادانا در خدمت شماست.
ابطال معامله فضولی
تصرف در ملک مختص به مالک و ماذون از قبل او می باشد؛ بنابراین هر کس به جز مالک و نماینده قانونی او اقدام به انعقاد قرارداد راجع به عین یا منفعت ملکی نماید، معامله مزبور فضولی و غیر نافذ است. اگر معامله مزبور از سوی مالک تنفیذ شود، صحیح و در غیر این صورت باطل است. در فرض رد معامله از سوی مالک و جهت تثبیت بطلان چنین معامله ای نزد دادگاه، مالک می تواند با تقدیم دادخواستی، ابطال معامله فضولی را تقاضا نماید.
ابطال معامله فضولی
موارد ابطال معامله فضولی
به طور کلی انعقاد معامله از سوی غیر مالک، فضولی محسوب می شود. همچنین در صورتی که وکیل یا نماینده مالک با خروج از حدود اختیارات خود، اقدام به انعقاد معامله نمایند نیز، اقدام وکیل یا نماینده فضولی است. برای مثال وکیلی که پس از عزل خود توسط مالک، معامله ای را منعقد نموده و یا در زمان معامله، علی رغم وجود تکلیف قانونی، غبطه و صلاح موکل را رعایت نکرده، فضول محسوب می شود. اگر وکیل در فروش، از حدود اذن موکل که در قرارداد معین شده تجاوز کند، اقدامات وی فضولی است و صرف داشتن وکالت، موجب نفوذ اقدامات خارج از اذن وکیل نخواهد بود.
در چنین مواردی معامله، فضولی و غیر نافذ است. اگر مالک، معامله فضولی را قبول و تنفیذ کند، معامله صحیح و در صورت رد معامله فضولی از سوی مالک، اقدامات صورت گرفته از سوی شخص فضول باطل است. بنابراین معامله فضولی از ابتدا باطل نیست و پس از رد مالک یا قائم مقام او، باطل خواهد شد.
رد معامله فضولی توسط مالک
مالک و قائم مقام او حق تنفیذ یا رد معامله فضولی را دارند. در صورت تنفیذ، معامله صحیح و واجد کلیه آثار حقوقی خود می باشد؛ اما در صورت رد، معامله از ابتدا باطل تلقی می شود؛ حتی اگر رد معامله فضولی چندین سال بعد از تاریخ انعقاد معامله باشد.
همچنین حضور مالک در زمان انعقاد معامله فضولی، موجب صحت اقدامات فضول نخواهد بود؛ حتی اگر مالک علی رغم حضور در مجلس عقد، سکوت کرده و نارضایتی خود را اعلام نکند.
اگر مالک پس از اطلاع از وقوع معامله به صورت فضولی، آن را نپذیرد، می تواند رد معامله را از طریق ارسال اظهارنامه رسمی اعلام نماید و به منظور تثبیت بطلان قرارداد نزد مرجع صالح، مبادرت به طرح دعوای ابطال معامله فضولی نماید.
البته مالک ملزم به اعلام اراده خود مبنی بر رد معامله فضولی نیست و می تواند نارضایتی خود را به صورت ضمنی اعلام کند. برای مثال اقدام مالک در انتقال منافع یا عین ملک موضوع معامله فضولی به شخص ثالث، انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت نسبت به همان ملک و … می تواند موید رد معامله فضولی از سوی مالک باشد.
ضمنا مالک ملزم به اعلام رد یا تنفیذ، بلا فاصله پس از اطلاع از وقوع معامله فضولی نیست و می تواند اعلام اراده خود را به تاخیر بیاندازد و الزام مالک به رد یا تنفیذ معامله فضولی فاقد وجاهت قانونی است. در چنین شرایطی اگر طرف معامله با فضول، نسبت به فضولی بودن معامله جاهل باشد و تاخیر مالک در تنفیذ یا رد معامله فضولی موجب اضرار به حقوق او باشد، می تواند معامله را فسخ کند.
در صورت فوت یا حجر مالک پیش از اعلام قبول یا رد معامله فضولی، حق تنفیذ یا رد با ورثه یا قیم است.
مسئول خسارات وارده به ملک موضوع معامله فضولی
در صورتی که فضول، ملک را به تصرف خریدار داده باشد و مالک، معامله را رد کند، جبران خسارات وارده بر ملک بر عهده خریدار متصرف است. همچنین خریدار مکلف است اجرت المثل ایام تصرف را نیز به مالک بپردازد. اگر خریدار، ملک را تحت تصرف خود نگرفته باشد، نسبت به خسارات وارده بر ملک مسئولیتی نخواهد داشت؛ به عبارتی ضمان عین و منفعت موکول به تصرف است.
مرجع صالح جهت رسیدگی به دعوای ابطال معامله فضولی
دعوای ابطال معامله فضولی، دعوای مالک است علیه فضول و خریدار که در دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک مورد رسیدگی قرار خواهد گرفت.
نحوه اجرای رای ابطال معامله فضولی
حکم دادگاه مبنی بر ابطال معامله فضولی فاقد جنبه اجرایی است. بنابراین صدور اجرائیه در این دعوا موضوعیت ندارد.
(رای: 10 امتیاز: 3.4 )
22 پرسش و پاسخ . ارسال پرسش و پاسخ جدید
سلام اگر در معامله فضولی خریدار ازفضولی بودن معامله آگاهی داشته باشد. آیا باز هم در صورت باطل شدن معامله می تواند از فضول خسارت دریافت کند یا قاضی او را شریک جرم می داند؟ ممنون
سلام خیر مطالبه خسارت تنها در صورتی امکانپذیر است که اصیل از فضولی بودن معامله بی اطلاع بوده باشد .
سلام و عرض ادب
شرمنده مزاحم حضور میشم
جسارتا یک سوال حقوقی داشتم از حضورتون و درخواست دارم اگه برای این مشکل بنده وکیلی در نظر دارید به بنده معرفی بفرمایید.
زمینی رو سال ۹۴ در تنکابن از فردی بنام ش.م که خودش صاحب مشاورین املاک بود خریدم. بصورت قولنامه ای.
بعد مهر شورای روستا رو هم گرفتم و چند ماه بعد سند تک برگ رو هم اقدام کردم و گرفتم. قیمت اون زمین ها الان حدود ۳۰ برابر شده.
الان فردی پیدا شده بنام آقای م.م که ادعا داره فروشنده ی اولیه مجموعه ی اون زمین ها به فردی که من از ایشون خریدم یعنی آقای ش.م هستند (زمین من هم جزئی از اون هاست). ایشون یعنی آقای م.م پارسال یعنی ۹۹ شکایت کرده معامله فضولی باطل که مبلغ معامله رو کامل نگرفته و طبق قولنامه ای که داشتند، معاملشون فسخه. (گویا در معامله این حق فسخ در صورت عدم پرداخت کامل ثمن‌معامله برای فروشنده حفظ شده است.)
و بعد رفتن و ورودی زمین ها رو دیوار کشیده.
در ادامه هم دادگاه بدوی و حتی تجدید نظر به نفع ایشون یعنی آقای م.م حکم صادر کرده. بر این اساس سند های من که شش دانگ هم هستند باطل میشه.
البته آقای ش.م به دیوان هم اعتراض زده که معلوم نیست جوابش اومده یا نه.
ضمنا ایشون یعنی آقای ش.م هیچ کدوم از دادگاه ها رو حضور پیدا نکرده. گویا الان هم فراریه.
اولا بصورت کلی آیا اگر رای دیوان هم به نفع م.م باشه، امیدی هست که بتونم زمین ها رو دوباره پس بگیرم؟ به نظرتون شکایتی انجام بدم؟ بنظرم اگر عدوانی کنم دیگه سخته به زمینها برسم. نهایتا به پول خریدم که خیلی ناچیزه میرسم.
ضمنا آیا مشکوک نیست که چرا آقای م.م پس از چندین سال پیداشون شده؟ اگه گناه نکنم، من حتی شک دارم که اینها باهم دست به یکی و تبانی کرده اند و می خوان با این داستان زمین ها رو دوباره صاحب بشن. حالا یا از همون اول و سال های ۹۰ یا ۹۱ برنامه چیدن یا پارسال به فکرشون رسیده.
لطفا اگر فکر میکنید ممکنه به نتیجه ای برسم یک وکیل خبره که تبانی هم کار کرده باشند معرفی بفرمایید.
ضمنا زمین ها در تنکابن هستند و خودم ساکن تبریزم.
متشکرم و شرمنده مزاحم حضورتون شدم
شرمنده یک سوال یادم رفت از حضورتون بپرسم.
آیا اگه تبانی کرده باشن، زمین ها بهم برمیگرده؟ چون فکر کنم فروشنده اولیه یا همون م.م واقعا صاحب زمین هاست
و اینکه ایشون که رای قطعی تجدید نظر به نفعشون شده، میتونه تا زمانی که رای دیوان بیاد زمین ها رو بفروشه؟
سلام احتمال اینکه ممکن هست کلاهبرداری و تبانی باشد بله وجود دارد
مدارک شما باید حتما بررسی شود
سلام. بنده سال 85 یک قطعه زمینی به مساحت 10 هزار متر مربع را خریداری کردم که در مبایعه نامه اشتباها نوشته شده هزار متر مربع و تمام پول را پرداخت کردم اما به تازگی متوجه شدم زمین جزء اراضی ملی می باشد. به فروشنده مراجعه کردم می گوید اطلاعی از ملی شدن نداشته و حاضر است مبلغ ثمن را به من برگرداند می خواستم ببینم آیا می توانم مبلغ ثمن را به نرخ روز از ایشان مطالبه کنم؟
باسلام. با توجه به اینکه مبیع مستحق للغیر بوده است شما می توانید خسارات ناشی از کاهش ارزش پول خود را طبق نظر کارشناس مطالبه نمائید.
سلام. بنده در تاریخ 4/5/99 ملکی را خریداری کردم که ابتدا در یک برگه عادی مشخصات طرفین و مبلغ ثمن را نوشتیم و در همان زمان بنده 200 میلیون تومان پرداخت کردم قرار شد 4 روز بعد الباقی ثمن را به صورت یکجا پرداخت کنم و مبایعه نامه معامله فضولی باطل با کد رهگیری تنظیم کنیم. همچنین نوشته بودیم چنانچه در آن روز من حاضر نشدم مبلغ 200 میلیون بابت خسارت پرداخت کنم که من در آن روز نتوانستم پول را فراهم کنم و چند روزی مهلت خواستم که فروشنده یک هفته بعد ملک را به شخص دیگری فروخت و سند رسمی هم به نام او منتقل کرد من شکایت کیفری انتقال مال غیر مطرح کردم که رد شد الان می خواستم ببینم چه دعوایی باید مطرح کنم؟
باسلام. از سوال شما می توان اینگونه برداشت نمود که قرارداد شما وعده بیع بوده و شرط شده بود چنانچه شما 4 روز پس از این قرارداد (قولنامه) حاضر شوید و تمامی ثمن را پرداخت نمائید مبایعه نامه اصلی تنظیم می گردد و چون شما در روز مقرر حضور نیافتید فروشنده این اختیار را داشته که ملک را به شخص دیگری بفروشد و مبلغ 200 میلیون تومان شما نیز بابت خسارت متعلق به فروشنده می باشد.
باسلام. بنده از برادرم یک وکالت در فروش برای زمینی که داشتند گرفتم و قرار شد که من این زمین را با وکالتی که به من دادند بفروشم و کل مبلغ را به ایشان انتقال دهم. یک خریدار پیدا کردم و نصف پول را هم گرفتم و قرار شد نصف دیگر را بعد از سند زدن به من بدهد ولی ایشون برای سند زدن بنده رو معطل کردن و از اونجایی که برادرم به کل مبلغ زمین احتیاج داشت زمین را به یک خریدار دیگری که خودش پیدا کرده بود فروخت. الان می خواستم ببینم کدوم معامله صحیح است و چیکار باید کرد؟
باسلام. با توجه به اینکه شما از مالک وکالت داشتید و ملک را طبق اختیاراتی که داشتید فروخته اید معامله شما صحیح بوده و برادرتان حق نداشته ملک را مجدد به شخص دیگری بفروشد و خریدار در مبایعه نامه شما می تواند علیه ایشان شکایت انتقال مال غیر مطرح نماید.
سلام. بنده ملکی را از فردی خریداری کردم که الان 5 سال از آن معامله میگذره. بعد از 5 سال متوجه شدم که ملک به نام همسر اون فرد بوده. با ایشان که صحبت کردم رضایت داشتند ولی درخواست مبلغ اضافه تری داشتند. می خواستم ببینم الان بعد از گذشت چند سال ایشان می تونن همچین درخواستی داشته باشند؟ چگونه باید پیگیری بکنم؟
باسلام. با توجه به اینکه مورد معامله متعلق به دیگری است معامله فضولی بوده و مالک باید آن را قبول نماید در غیر اینصورت معامله شما باطل می گردد.
سلام. بنده یک زمینی رو از فردی خریداری کردم معامله فضولی باطل که بعد از معامله فهمیدم زمین به نام برادر این آقا بوده و در زمان انعقاد معامله از این قضیه اطلاعی نداشتم. سند زمین هنگام خرید در رهن بانک بود و قرار شد تا وقتی سند از رهن بانک خارج نشده ایشان اقدامی جهت وصول چک آخر نکنند. بنده از ایشون به عنوان فروش مال غیر شکایت کردم. در دادگاه برادر این آقا گفتند که از معامله آگاهی داشتند و زمین خودشون رو با برادرشون معاوضه کردند و هیچ سندی بابت این معاوضه ارائه ندادند و فقط در صورتجلسه ذکر کردند که زمین رو با برادرشون معاوضه کردند. می خواستم ببینم الان بنده چه کاری می تونم انجام بدم؟
باسلام. با توجه به اینکه مالک اصلی اقرار نموده که راضی به انجام معامله می باشد بنابراین معامله شما صحیح بوده و این موضوع کاملا به نفع شما می باشد و چنانچه ایشان نسبت به فک رهن اقدام ننماید شما می توانید الزام ایشان را به فک رهن از دادگاه بخواهید.
سلام وقت بخیر خسته نباشید
سوالی داشتم ممنون اگه راهنمایی بفرمایید
شخصی از طریق معامله فضولی متعدد زمین بنده را تصرف کرده
برای خلع ید آیا دادخواست ابطال معامله فضولی (به طرفیت کل اشخاص) به همراه خلع ید باید ارائه داد
یا خلع ید به تنهایی کافی است
سلام بله دعوای اعلام بطلان معامله فضولی و خلع ید و اجرت المثل را همزمان در یک دادخواست میتوانید مطرح کنید.
سلام. پدر بنده حدود 20 سال پیش فوت کرده و ما طی تقسیم نامه اموال ایشان را تقسیم کردیم اما از همان زمان زمین ها دست برادرم بود و کار می کرد تازگی متوجه شدم که بخشی از زمین را که مال من بوده فروخته الان می توانم معامله را باطل کنم؟
با سلام. بله شما می توانید ابطال معامله را به جهت فضولی بودن بخواهید.
سلام. بنده ملکی داشتم که به شخصی وکالت داده بودم برای امور اداری. چون ایران نبودم ایشان در غیاب بنده با اون وکالتنامه اقدام به فروش ملک بنده نموده الان چه کار می توانم انجام دهم؟
با سلام. در صورتیکه وکالتنامه شما صرفاً جهت انجام امور اداری باشد و حق فروش و تنظیم مبایعه نامه به ایشان داده نشده باشد معامله فضولی است و شما می توانید هم دعوای کیفری اقامه نمائید و هم دعوای حقوقی.
سوال. سلام. من در سال 1362 ملکی را خریداری کردم و در سال 1383 دادخواستی به طرفیت فروشنده به خواسته صدور حکم را به اعلام بطلان معامله به سبب مستحق للغیر بودن مبیع و عدم تنفیذ از ناحیه مالکین اصلی تقدیم دادگاه نمودم و همچنین الزام فروشنده را به پرداخت کلیه خسارات و غرامات وارده تقاضا کردم. الان سوال بنده این است که آیا این دعوا فقط به طرفیت شخص فروشنده امکان پذیر است؟ و اینکه منظور از غرامات وارد به مشتری چیست؟
با سلام. اولاً اگر فروشنده در قسمتی از ملک مالک بوده، معامله نسبت به سهم مشارالیه صحیح خواهد بود، ولی فروشنده می تواند از باب خیار تبعض صفقه تقاضای فسخ معامله را در این قسمت بنماید.
ثانیاً؛ تقدیم دادخواست به طرفیت اشخاص دیگر غیر از فروشنده ضرورت ندارد و در صورتی که مشتری جاهل بوده باشد، دادگاه بدواً برای تعیین غرامات موضوع را به کارشناس ارجاع و پس از وصول نظریه کارشناس، حکم بر ابطال معامله ( در قسمتی که مستحق للغیر درآمده) و استرداد ثمن و پرداخت غرامات صادر می کند.
معامله فضولی باطل
اثر رد معامله فضولی
معامله فضولی معامله ای است که بموجب آن شخصی غیر از مالک مال، بدون داشتن سمت قانونی، اقدام به انجام معامله نسبت به مال غیر نماید. چنین معامله ای در قانون مدنی، غیرنافذ اعلام شده است یعنی در صورت تنفیذ مالک، معامله صحیح و در صورت رد مالک، معامله باطل خواهد بود. ماده ۲۴۷ قانون مدنی در این باره بیان نموده است:
“معامله به مال غیر جز به عنوان ولایت یا وصایت یا وکالت نافذ نیست ولو اینکه صاحب مال باطناً راضی باشد ولی اگر مالک یا قائم‌مقام او پس از وقوع معامله آن را اجازه نمود در این صورت معامله صحیح و نافذ می شود.”
هرگاه مالک پس از اطلاع از انجام معامله فضولی قصد رد معامله را داشته باشد، می بایست عدم رضایت خود را (رد معامله) با ابراز هر لفظ یا فعلی که دلالت بر عدم رضای او نسبت به معامله فضولی است را اعلام نماید. گاهی اوقات مالک صراحتاً معامله را رد می نماید بطور مثال با ارسال اظهارنامه. گاهی اوقات نیز ممکن است بطور ضمنی معامله فضولی را رد نماید مانند آنکه پس از اطلاع از انجام معامله فضولی، مال مورد معامله را به غیر منتقل نماید. به هر صورت پس از آنکه مالک معامله فضولی را رد نمود، معامله باطل می شود. پر واضح است که رد معامله فضولی دارای آثار حقوقی میان مالک و اصیل و هم چنین فضول خواهد بود بنابراین جداگانه به بررسی این آثار خواهیم پرداخت.
رابطه مالک و اصیل در معامله فضولی
اصیل، طرف قرارداد عقد فضولی است. اگر فضول مال مورد معامله را به اصیل تسلیم ننموده باشد، آثار معامله فضولی متوجه اصیل نیز خواهد شد اما قطعاً اصیل، غاصب محسوب نمی شود و آثار غصب نیز بر وی جاری نمی گردد. اما با توجه به آنکه معامله باطل شده است، اصیل موظف است که از عهده خساراتی که بر مالک وارد گردیده است، برآید. اما اگر فضول مورد معامله را به اصیل تسلیم نموده باشد، اصیل علاوه بر جبران خسارات فوق الذکر، موظف است که مورد معامله را با جبران ضرر ناشی از نقص یا عیب و … به مالک برگردانده و اگر عین مال تلف شده باشد، موظف است مثل یا قیمت روز تادیه مال را به مالک تسلیم نماید. در اینصورت علاوه بر اثر معامله فضولی، آثار غصب نیز شامل اصیل می گردد.
رابطه اصیل و فضول در معامله فضولی
در رابطه حقوقی میان اصیل و فضول دو فرض متصور است.
۱. اگر اصیل آگاه به انجام معامله فضولی باشد و با این قصد معامله را انجام داده باشد، فقط حق استرداد ثمن پرداختی را دارد چراکه آگاهانه معامله فضولی را انجام داده است. (قاعده اقدام)
۲. اما اگر اصیل به انجام معامله فضولی آگاه نباشد، علاوه بر آنکه استحقاق مطالبه ثمن پرداختی را دارد، می تواند برای مطالبه خسارات و غرامات خود به فضول مراجعه نماید. غرامات بمعنای خسارت یا ضرر و زیان مالی است که فضول می بایست بابت جبران خسارت به اصیل پرداخت نماید. هم چنین اگر اصیل بدلیل انجام این معامله مجبور به طرح دعوا و پرداخت هزینه دادرسی شود، می تواند تمامی این هزینه ها را از فضول مطالبه نماید. ماده ۳۹۱ قانون مدنی مقرر نموده است:
“در صورت مستحق للغیر بر آمدن کل یا بعض از مبیع بایع باید ثمن مبیع را مسترد دارد و در صورت جهل مشتری به وجود فساد بایع باید از عهده غرامات وارده بر مشتری نیز برآید.”
همچنین دیوانعالی کشور در رای وحدت رویه شماره ۸۱۱ مورخ ۱۴۰۰/۰۴/۰۱ در ارتباط با غرامات این چنین اعلام نظر نموده است:
“با عنایت به مواد ۳۹۰ و ۳۹۱ قانون مدنی، در موارد مستحق للغیر درآمدن مبیع و جهل خریدار به وجود فساد، همانگونه که در رای وحدت رویه شماره ۷۳۳ مورخ ۱۳۹۳/۰۷/۱۵ هیات عمومی دیوان عالی کشور نیز بیان شده است، فروشنده باید از عهده غرامات وارده به خریدار از جمله کاهش ارزش ثمن، برآید. هرگاه ثمن وجه رایج کشور باشد، دادگاه میزان غرامت را مطابق عمومات قانونی مربوط به نحوه جبران خسارت از جمله صدر ماده ۳ قانون مسئولیت مدنی مصوب ۱۳۳۹، عنداللزوم با ارجاع امر به کارشناس و بر اساس معامله فضولی باطل میزان افزایش قیمت (تورم) اموالی که از نظر نوع و اوصاف مشابه همان مبیع هستند، تعیین می‌کند و موضوع از شمول ماده ۵۲۲ قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی مصوب ۱۳۷۹ خارج است …”
با عنایت به رای وحدت رویه فوق الاشاره می توان اینگونه بیان نمود که تعهد فضول به پرداخت قیمت واقعی مال مورد بحث منوط به دریافت وجه رایج کشوری است لذا اگر بخشی از وجه را دریافت نموده باشد، مکلف به پرداخت غرامت نسبت به همان میزان می باشد. هم چنین در تعیین میزان جبران خسارت، شاخص بانک مرکزی نقشی نداشته و ملاک عمل، قیمت روز امثال مبیع موضوع معامله فضولی از طریق کارشناسی است. نکته قابل توجه این است که اگر نسبت به مال غیر، معاملات متعدد فضولی انجام شود، هر یک از طرف های اصیل صرفاً می تواند به فضول معامله فضولی خود مراجعه نماید.
رابطه مالک و فضول در معامله فضولی
در ارتباط با رابطه میان مالک و فضول دو حالت وجود دارد:
۱. اگر فضول مال مورد معامله را تصرف نکرده باشد، صرفاً از باب مسئولیت مدنی در مقابل مالک مسئول است و می بایست از عهده خسارات وارده جهت انعقاد معامله فضولی و اثبات بطلان آن من جمله خسارات دادرسی و … برآید.
۲. اما اگر فضول بر مورد معامله استیلا یافته باشد، در اینصورت علاوه بر آثار معامله فضولی عمل غصب نیز انجام شده است و مالک می تواند علاوه بر جبران خسارات، برای استرداد عین و منافع و در صورت تلف شدن مال، مثل یا قیمت آن به فضول مراجعه نماید.
جهت مشاوره حقوقی با وکیل پایه یک دادگستری به صفحه تماس با ما مراجعه فرمائید.
دیدگاه شما