تحقیق قبل از معامله

در معامله با مارجین، مهم است بدانید که ریسک شما بر اساس ارزش کامل اندازه معامله شما است. اگر به درک صحیح چگونگی عملکرد مارجین پی نبرید، ممکن است به سرعت حساب خود را به فنا دهید. ما می‌خواهیم که جلوی این کار گرفته شود. با توجه به این خطر، ما یک بخش کامل آموزش به نام “معاملات مارجین” را به توضیح عملکرد معاملات مارجین اختصاص داده‌ایم.

بورس اوراق بهادار چیست؟ راهنمای معامله اوراق بهادار

انواع اوراق بهادار کدامند؟ نحوه سرمایه گذاری و معامله اوراق بهادار به چه صورت است؟ برای آشنایی و نحوه معامله بورس اوراق بهادار این مطلب را مطالعه کنید.

بازار بورس اوراق بهادار یک بازار قانون‌مند و ساختاریافته است که در آن، سهام شرکت‌ها و اوراق اسناد مشارکت عرضه می‌شود. این بازار یکی از بهترین بازارهای سرمایه‌گذاری است که در صورت شناخت و تسلط کامل به آن می‌توان معاملات پرسودی را انجام داد.

بازار بورس اوراق بهادار یا به اختصار بازار بورس، به بازار اول اصلی و اول فرعی و بازار دوم تقسیم می شود و شرکت ها بر اساس شرایط و قوانین می توانند در هریک از بازار های بورس پذیرش شوند و نماد آنها مورد معامله قرارگیرد. البته پذیرش در این بازار نیازمند کسب تأییدیه ای است که پس از بررسی های گوناگون و نسبتاً دشواری صورت می گیرد. بسیاری از شرکت ها موفق به کسب مجوز پذیرش در این بازار نمی شوند و نمی توانند به بازار بورس وارد شوند. به همین دلیل بسیاری از شرکت ها، برای ورود به دیگر بازار ها اقدام می کنند. در این بخش با بازار بورس اوراق بهادار ایران و همین‌طور نحوه معامله در این بازار آشنا خواهید شد. با ما همراه باشید.

بورس اوراق بهادار چیست؟

در بازار بورس اوراق بهادار می‌توان اقدام به خرید و فروش اوراق بهادار یا اسناد مالی باارزش کرد. دلیل تأسیس این بازار، جلوگیری از خسارت‌های‌ سنگین سرمایه‌گذاران بود. در گذشته، تمام ضررهای مالی متوجه خود سرمایه‌گذار می‌شد که این موضوع، احتمال ورشکستگی کامل را به دنبال داشت و جبران آن بسیار مشکل بود به همین خاطر بسیاری از کشورهای جهان به ‌منظور حمایت از سرمایه‌گذاران، بازار بورس اوراق بهادار را تأسیس کردند.

این بازار تحت عنوان شرکت سهامی عام در حال اداره شدن است و در آن، شرکت‌های سهامی مختلف حضور یافته‌اند. این شرکت‌ها، مجاز به فروش اوراق مشارکت و سهام خود بوده و می‌توانند طبق ضوابط تعیین‌شده سرمایه‌گذاران بی‌شماری را جذب کنند. بنابراین با تقویت این بازار می‌توان رونق اقتصادی در کشور ایجاد کرده و سرمایه خود را چندین برابر کرد که البته لازمه این موارد تسلط کافی به قوانین و ضوابط تعیین‌شده از سوی سازمان بورس است که ما این قوانین بورسی را به شما عزیزان آموزش خواهیم داد.

تاریخچه بورس اوراق بهادار در ایران

اولین گام برای تأسیس بورس اوراق بهادار تهران در سال 1315 برداشته شد. در آن برهه زمانی، کارشناسان خارجی زیادی جهت بهبود شرایط اقتصادی و بانکداری کشور استخدام شدند که دولت از بین این کارشناسان خبره، شخصی به نام وان لوترفلد را که اصالتی بلژیکی داشت مأمور راه‌اندازی بورس ایران کرد. این شخص به همراه همکار هلندی خود موفق به تدوین اساسنامه بورس شدند و بانک ملی نیز منابع مالی را موردبررسی قرار داد اما با شروع جنگ جهانی دوم این طرح اقتصادی بزرگ به فراموشی سپرده شد و ایران با مشکلات مختلف اقتصادی و امنیتی مواجه شد. در سال 1333 نیز مجدد کارگروهی جهت راه‌اندازی بورس تشکیل شد که متشکل از بانک مرکزی، وزارت بازرگانی، اتاق بازرگانی و صنایع و معادن بود. آن‌ها بعد از 12 سال تلاش و تحقیق در سال 1345 موفق شدند قوانین لازم جهت تأسیس بورس اوراق بهادار ایران را تدوین کنند. در نهایت، لایحه مربوط به تأسیس بورس در اردیبهشت همان سال به تصویب مجلس رسید و بازار بورس اوراق بهادار کشور رسماً فعالیت خودش را در 15 بهمن 1346 با دو شرکت نفت پارس و بانک صنعت و معدن شروع کرد.

اوراق بهادار چیست؟

اوراق بهادار، سندی است که دارنده قانونی را مشخص کرده و ارزش مالی دارد. همچنین این سند قابلیت خرید و فروش داشته و از آن‌ جهت انتقال دارایی استفاده می‌کنند. سازمانی که این اوراق را صادر می‌کند نهاد صادرکننده اوراق است و کارگزاری‌ها نیز با این نهاد در ارتباط بوده و اوراق‌های مختلف را برای متقاضیان خریداری می‌کنند. همچنین اوراق بهادار در انواع مختلف صادر شده و هر یک از آن‌ها شرایط ویژه‌ای دارند.

انواع اوراق بهادار

از انواع اوراق بهادار می‌توان به اوراق صاحبان سهام، اوراق بدهی و اوراق مشتقه اشاره کرد. البته این اوراق‌های بهادار نیز دارای زیرمجموعه جداگانه‌ای هستند که در قسمت زیر یکایک آن‌ها را توضیح داده‌ایم:

اوراق بهادار صاحبان سهام

اولین اوراقی که به بررسی آن می‌پردازیم اوراق بهادار صاحبان سهام است. این اوراق یکی از رایج‌ترین اوراق‌های بهادار است که بیشتر سرمایه‌گذاران از آن‌ جهت سودآوری استفاده می‌کنند. تمام شرکت‌هایی که مجوز حضور در بورس ایران را به دست می‌آورند باید مرحله ارزش‌گذاری را طی کنند. در واقع، سازمان بورس بر اساس پارامترهای تعیین‌شده اقدام به ارزش‌گذاری شرکت و سهام آن می‌کند و ارزش اسمی برگه سهام اوراق بهادار آن شرکت را مشخص می‌کند. شرکت نیز قسمتی از برگه‌های اوراق بهادار یا سهام خود را در بازار بورس ارائه کرده و سرمایه‌گذاران می‌توانند با خرید این اوراق در کسب‌وکار آن مرکز سهیم شوند.
خریداران این نوع اوراق بهادار، علاوه بر اینکه از افزایش قیمت آن سود می‌برند از امتیازات ویژه‌ای نیز بهره‌مند می‌شوند. برای مثال شرکت در سال مالی، سود به ‌دست‌آمده از فعالیت‌های خود را بین دارندگان برگه‌های اوراق بهادار تقسیم کرده و طبیعتاً فردی که سهام بیشتری را خریداری کرده باشد، سود بیشتری هم به حسابش واریز می‌شود.

اوراق بهادار بدهی

اوراق بهادار بدهی مخصوص شرکت‌هایی انتشار می‌یابد که نتوانسته‌اند سرمایه موردنظر کسب‌وکار خود را تأمین کنند و به‌ نوعی مابقی سرمایه را از سرمایه‌گذاران فعال در بورس قرض می‌گیرند. این اوراق این‌گونه است که شرکت متقاضی بابت دریافت مبلغی از خریدار در بازه‌های زمانی مشخص، مبلغ توافق شده از قبل را به‌ حساب خریدار واریز می‌کند و در وقت سررسید نیز کل مبلغی را که در ابتدا از خریدار دریافت کرده بود مجدد به او بازمی‌گرداند. بنابراین خریدار، مالک سهام نیست و تنها سود نقدی دریافت می‌کند.
ریسک این اوراق نسبت به سایر اوراق بهادار بسیار پایین بوده و این معامله کاملاً به نفع دو طرف است؛ زیرا خریدار علاوه بر دریافت اصل پول خود به ‌صورت مرتب، مبالغی را دریافت می‌کند و شرکت‌ها نیز به ‌جای دریافت وام‌های بانکی که دریافت آن‌ها بسیار سخت و زمان‌بر است، از این نوع اوراق استفاده می‌کنند. همچنین برخلاف اوراق‌های دیگر که امکان دریافت نکردن سود وجود دارد در این اوراق دریافت سود حتمی است.
این اوراق با توجه به نوع شرکتی که آن را صادر کرده است به انواع مختلفی مانند اوراق مشارکت دولتی و شرکتی، اوراق خزانه دولتی، اوراق صکوک شرکتی، اوراق منفعت، اوراق استصناع، سهام امتیاز، اوراق بهادار وثیقه‌ای، گواهی سپرده، اوراق مرابحه و اوراق سلف موازی استاندارد تقسیم می‌شود.

اوراق بهادار مشتقه

اوراق بهادار مشتقه، اوراقی است که در بازار بورس و حتی خارج از آن کارایی دارد. این اوراق مانند اوراق صاحبان سهام، ارزش مادی ندارد و ارزش آن به کالای فیزیکی خریداری‌ شده بستگی دارد. این اوراق بهادار به‌ منظور خرید کالاهای فیزیکی مختلف عرضه می‌شود و پشتوانه آن محصولاتی مانند سکه، زعفران و ارز است. البته برآورد ارزش اوراق مشتقه به کالا محدود نمی‌شود و سهام‌های بورسی، سودهای بهره و دارایی‌های موجود در بورس نیز می‌توانند ارزش اوراق مشتقه را تعیین کنند. این اوراق بهادار هم 4 زیرمجموعه دارد که عبارت‌اند از قراردادهای سلف، معاوضه، آتی و اختیار معامله که همگی آن‌ها قابل معامله در بازارهای بین‌المللی هستند.

تفاوت اوراق بهادار با اوراق مشارکت

بسیاری از افراد تصور می‌کنند که اوراق بهادار همان اوراق مشارکت است که این تصور کاملاً اشتباه است. اوراق بهادار همان‌طور که اشاره شد مدل‌های مختلفی دارد که اوراق مشارکت یکی از انواع آن است. درواقع، اوراق مشارکت یکی از زیرمجموعه‌های اوراق بهادار بدهی است و کارکرد آن نیز این‌گونه است که خریدار، هم در قیمت اوراق و هم در سود مشارکت سهیم می‌شود.

بیشتر بخوانید: انواع روش های سرمایه گذاری در بورس

اهداف بازار بورس اوراق بهادار

از اهداف بازار بورس اوراق بهادار می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:

• توسعه بازار به کمک شیوه‌های نوین و فناوری‌های روز و فکر شده
• تأمین مالی شرکت‌های ایرانی به کمک گردش سرمایه
• کنترل بازار و شفاف‌سازی قیمت محصولات اساسی
• تشویق سرمایه‌گذاران به حضور در بازار سرمایه
• کاهش نرخ بیکاری و استفاده از سرمایه‌های انسانی
• انجام معاملات قانونی با کم‌ترین ریسک
• دسترسی راحت‌تر به شرکت‌های تولیدی
• همکاری بهتر عرضه‌کنندگان و خریداران با یکدیگر

شرایط خرید بورس اوراق بهادار

در این قسمت به بررسی شرایط خرید بورس اوراق بهادار ایران پرداخته‌ایم. با خرید اوراق بهادار می‌توانید سرمایه خود را افزایش داده و آن را در یک محیط امن و قانونی نگهداری کنید. مراحل خرید اوراق بهادار به ترتیب زیر است:

مرحله اول) رجوع به یکی از کارگزاری‌های معتبر

اولین مرحله برای خرید اوراق بهادار این است که عضو یک کارگزاری شوید و اطلاعات هویتی شما برای سازمان بورس و مراکز نظارتی ارسال شود که این کار توسط کارگزاری‌های سراسر کشور صورت می‌گیرد. بنابراین گام نخست این است که به عضویت یک کارگزاری معتبر درآیید.

مرحله دوم) عضویت در سامانه سجام

این سامانه به ‌منظور مبارزه با پول‌شویی راه‌اندازی شده است و همه افراد حقیقی و حقوقی متقاضی باید در این سامانه اطلاعات خود را ثبت کنند و به‌ نوعی احراز هویت شوند. بنابراین بدون ثبت‌نام در این سامانه اجازه حضور در بازار بورس را به دست نمی‌آورید. بعد از اینکه مدارک خود را که شامل کپی کارت ملی و شناسنامه است به کارگزاری تحویل دادید و در سامانه سجام نیز ثبت‌نام کردید، یک کد بورسی برای شما ارسال می‌شود. البته این کد بلافاصله صادر نمی‌شود و معمولاً چند روز زمان می‌برد تا به ایمیل شما ارسال شود. همچنین همزمان با کد بورسی یک کد آنلاین نیز برای شما ارسال خواهد شد که از طریق آن می‌توانید معاملات اوراق بهادار را انجام دهید. بنابراین با استفاده از کد آنلاین می‌توانید وارد سامانه معاملاتی بورس اوراق بهادار شوید. ضمن اینکه، باید 1 ماه از ارسال کد بورسی بگذرد و سپس به دادوستد بپردازید.

مرحله سوم) پرداخت مبلغ به‌ حساب معاملاتی

در این مرحله، مبلغی را که جهت سرمایه‌گذاری و خرید اوراق در نظر گرفته‌اید باید به ‌حساب معاملاتی خود انتقال دهید. این حساب نزد کارگزار محفوظ بوده و درواقع، کارگزار رابط بین شما و فروشنده است.

مرحله چهارم) خرید اوراق بهادار

در این مرحله که آخرین مرحله است می‌توانید وارد سامانه شوید و سهام‌هایی که مایل به خرید آن‌ها هستید را انتخاب کنید. بعد از انتخاب سهام، کارگزار سفارش شما را بررسی کرده و آن را به سیستم معاملاتی سازمان بورس انتقال می‌دهد و در نهایت آن سهام متعلق به شما تحقیق قبل از معامله می‌شود.

نحوه خرید اوراق بهادار بدون کد بورسی

خرید اوراق بهادار بدون کد بورسی نیز امکان‌پذیر است. در این شیوه، خریداران به‌ صورت غیرمستقیم و از طریق صندوق‌های سرمایه‌گذاری و سبد گردان‌ها اقدام به خرید اوراق بهادار می‌کنند. بنابراین سرمایه‌گذاران با در اختیار گذاشتن سرمایه خود نزد صندوق سرمایه‌گذاری می‌توانند خرید اوراق بهادار را انجام دهند و دیگر به کد بورسی نیاز ندارند. در صورتی هم که خود فرد بخواهد مراحل خرید اوراق را انجام دهد بایستی کد بورسی داشته باشد.

میزان کارمزد خرید اوراق بهادار

میزان کارمزد خرید اوراق بهادار برابر است با 1/5 درصد از کل مبلغ تبادل شده بین خریدار و فروشنده که این مبلغ به دلیل پیگیری کارهای مربوط و ارتباط با سازمان بورس در اختیار کارگزار قرار می‌گیرد.

سرمایه‌گذاری و معامله اوراق بهادار

اوراق بهادار بیانگر بنگاهی است که در آن، از شرکت‌های تولیدی گرفته تا سایر نهادهای تجاری به دنبال جذب سرمایه هستند و در طرف مقابل نیز عموم مردم قرار دارند که به دنبال افزایش سرمایه خود در یک محیط قانون‌مند هستند. بنابراین معامله اوراق بهادار، هر دو طرف را به هدف تعیین‌شده و مقصود خود می‌رساند. ضمن اینکه، سرمایه‌گذاری در اوراق بهادار در حال جایگزین شدن وام‌های بانکی است و بسیاری از سرمایه‌گذاران، اولویت خود را این بازار قرار داده‌اند. یکی از دلایل جذب شدن سرمایه‌گذاران در بازار بورس اوراق بهادار این است که این بازار تنوع بالایی داشته و در حوزه‌های مختلف آن می‌توان اقدام به سرمایه‌گذاری کرد.

کلام آخر اینکه پیش از وارد شدن به این بازار باید با قوانین، شرایط و تکنیک‌های مختلف آن آشنا شوید تا هنگام انجام معامله به انتخاب‌های درستی تحقیق قبل از معامله دست بزنید. ما در کارگزاری سرمایه و دانش در تلاش هستیم تا شما عزیزان را با صفر تا صد بورس آشنا کنیم و درنهایت با یک دانش و آگاهی کامل در این بازار حضور یابید.

هم خریدار هم فروشنده قبل نوشتن قولنامه بخوانند

قولنامه دارای قواعد خاصی است که عدم رعایت آن، موجب ایجاد اختلافات بین خریدار و فروشنده و عدم ارزش لازم، برای مراجع قضایی می شود.

اصول نوشتن قولنامه یا مبایعه نامه که خریدار و فروشنده باید بدانند

قولنامه انواع مختلفی دارد و هر قولنامه اصول خاصی برای نوشتن دارد. گاهی افراد قصد خرید یا فروش مالی را دارند، ولی مقدمات آن فراهم نیست، در این زمان قراردادی میان طرفین به نام قولنامه تنظیم می شود.

در هنگام نوشتن یا تنظیم قولنامه اصول مشخصی وجود دارد که در صورت رعایت نشدن این اصول قولنامه از حالت یک سند عادی خارج شده و برای مراجع قضایی فاقد اعتبار می شود بنابراین هنگام تنظیم قولنامه خریدار و فروشنده باید به برخی نکات توجه داشته باشند تا دچار مشکل نشوند.

در این بخش از سبک زندگی نمناک تفات قولنامه و مبایعه نامه و هر آنچه خریدار و فروشنده در تنظیم قولنامه باید بدانند را آورده ایم.

تفاوت دو واژه قولنامه و مبایعه نامه

مبایعه نامه سندی است که در آن برای خرید مال، خریدار و فروشنده با هم توافق می کنند و در زمان تحویل دادن مال از جانب فروشنده و تحویل گرفتن آن از جانب خریدار، تعهداتی را هر دو طرف متقبل می شوند. مبایعه نامه یک سند عادی بوده و با سند رسمی کاملاً متفاوت است.

قولنامه قول مکتوب است و زمانی که خریدار و فروشنده قصد خرید یا فروش مالی را دارند، اما مقدمات آن فراهم نیست، به صورت قراردادی میان طرفین تنظیم می گردد.

از نظر لغوی این دو با یکدیگر تفاوت دارند اما جالب است بدانید که از نظر حقوقی، تفاوتی فاحشی بین مبایعه نامه و قولنامه وجود ندارد اما تفاوت جزئی بین قولنامه و مبایعه نامه وجود دارد.

قولنامه به معنی مالکیت خریدار نیست. درقولنامه نباید به محض تنظیم قرارداد، وجه را به فروشنده پرداخت کنید بلکه شما با این تعهد نامه در واقع از فروشنده قول خواهید گرفت که تا آماده کردن وجه اولیه، مال را به کس دیگری نفروشد. در مورد مبایعه نامه به محض اینکه قرارداد منعقد شد، لازم است وجهی را به فروشنده پرداخت کنید و فروشنده در ازای دریافت وجه، باید سند مبایعه نامه را به شما ارائه کند.

نمونه متن قولنامه ملک و زمین

خریدار:

• نام و نام خانوادگی:
• نام پدر:
• شماره شناسنامه:
• محل صدور:
• متولد سال:
• کد ملی:
• شغل:
• آدرس محل سکونت:
• شماره تلفن:

فروشنده:

• نام تحقیق قبل از معامله و نام خانوادگی:
• نام پدر:
• شماره شناسنامه:
• محل صدور:
• متولد سال:
• کد ملی:
• شغل:
• آدرس:
• محل سکونت:
• شماره تلفن:

مورد معامله:

تمامی ششدانگ یک باب خانه/ یکدست گاه آپارتمان به مساحت …. مترمربع احداثی در پلاک ثبتی …. فرعی از …. اصلی بخش ….. به نشانی ….. با کلیه توابع و لواحق آن از هر جهت از جمله امتیازات آب، برق، گاز و تلفن شماره ….

بهای مورد معامله:

قیمت مورد معامله مبلغ ….. ریال برابر ….. تومان است که به ترتیب ذیل پرداخت می شود.

الف: مبلغ …. ریال نقداً پرداخت شده است ( طی چک بانکی شماره …… مورخ …… حساب جاری …… بانک …… به فروشنده تحویل گردید.)

ب: مبلغ ….. ریال باقیمانده بهای مورد معامله به هنگام تنظیم سند رسمی / تحویل/ پرداخت می شود. ( عدم پرداخت هریک ازمبالغ فو ق در موعد مقرر موجب من فسخ شدن و بی اعتباری معامله و تعلق وجوه پرداختی به فروشنده خواهدبود، در اینصورت فروشنده مختار است به لحاظ من فسخ شدن قرارداد مورد معامله رابه ثالث بفروشد، با توجه به این توافق طرفین در اینصورت نیازی به رجوع به داد گاه و ابطال این قرار داد خواهدبود.)

در نوشتن قولنامه چه اصولی را باید رعایت کرد؟

در زمان نوشتن قولنامه ملک باید به دقت اصول مشخصی را رعایت کنیم تا در صورت به وجود آمدن اختلاف خریدار یا فروشنده بتواند به مراجع قضایی رجوع کند و مرجع قضایی بدون هیچ ابهامی با استناد به قولنامه اختلاف را رفع کند.اگر در هنگام نوشتن قولنامه این اصول رعایت نشود، قولنامه برای مراجع قضایی فاقد اعتبار است.

با افزودن برخی موارد می توان به راحتی از به وجود آمدن اختلافات جلوگیری نمود:

1. همانطور که در این بخش از نمناک اشاه شده است اگر فروشنده وارث باشد، اسم تمام وراث باید قید شود و هنگام پرداخت، پرداخت متناسب با مقدار سهم هر وراث به صورت جداگانه صورت گیرد.
2. برای انجام امور انتقال سند ملک الزام به تنظیم سند، حتماً باید قید شود.
3. زیر قولنامه را باید دو نفر عادل به عنوان شاهد امضا کنند.
4. برخی ویژگی های ملک مانند متراژ، شماره طبقه، انباری، شماره پارکینگ، شمالی یا جنوبی بودن ساختمان و… در متن قولنامه دقیقاً قید شود.
5. اگر همراه ملک لوازم منزل نیز به فروش رود باید در قولنامه از آنها نام برد.
6. در قولنامه ثبت آدرس و شماره دفترخانه ای تنظیم سند، انجام شود.
7. در قولنامه مبلغ دقیق بیعانه قید شود.
8. اگر در زمان تنظیم قرارداد مبالغ را به صورت چک می پردازید حتما مبالغ به صورت چک در وجه فروشنده صادر شود و در متن قولنامه نوشته شود که هر چکی برای چه موضوعی صادرشده است.

در صورتی که در روز نوشتن قولنامه یکی از طرفین در دفترخانه حاضر نشوند چه باید کرد؟

در روز انتقال سند در دفترخانه اگر یکی از طرفین قرارداد حاضر نشوند، طرف مقابل از دادگاه می تواند درخواست الزام معامله به تنظیم سند دهد و پس از قطعی شدن، حکم صدور اجرای آن را دریافت کند. پس از آن اگر طرف معامله برای امضای حکم در دفترخانه حضور نیابد، سند انتقال را، نماینده اجرای احکام امضاء می کند.

لزوم هر شکایتی این است که خود شاکی همه ی اصول را کاملاً رعایت کرده باشد بنابراین قبل از اقامه این دعوا خریدار یا فروشنده باید حضور خود در دفترخانه و حاضر نشدن طرف دیگر را از طریق دفترخانه یا تأمین دلیل از دادگاه و یا ارسال اظهارنامه در دفترخانه به ثبت برساند.

اعتبار قولنامه در دادگاه چه قدر است؟

قولنامه در دادگاه معتبر است. اگر بنگاهی که در آن قولنامه نوشته شود، فاقد مجوز رسمی از اتحادیه مشاورین املاک باشد قولنامه فاقد اعتبار حقوقی است و در صورت بروز مشکلات هیچ مرجع قضایی به مفاد قولنامه استناد نمی کند بنابراین توجه به اعتبار بنگاه یا مشاور املاک مهم ترین نکته ای است که باید به آن توجه کرد.

مهمترین جزء قولنامه

اولین و مهم ترین بخش در قولنامه مشخصات خریدار، فروشنده و ملکی که قرار است معامله شود، است. در این سند زمان آغاز و پایان معامله ذکر می شود و طرفین بنا به توافقی که بین خودشان می کنند، حقی را برای فسخ معامله در صورت به وجود آمدن شرایط خاص در نظر می گیرند.

قولنامه وجه التزامی (اجباری) چیست و قرار دادن وجه التزام در قولنامه به چه طریقی صورت می گیرد؟

برای محکم کردن قولنامه طرفین قرارداد، مبلغی را تعیین می کنند و در قرارداد قید می کنند تا اگر متعهد، تعهد خود را انجام نداد، باید مبلغی به طرف دیگر (معهد له) بپردازد، به این مبلغ را وجه التزام می گویند.

درج وجه التزام در قولنامه به طریق زیر صورت می گیرد:

در قولنامه طرفین موافقت می کنند در تاریخ. در دفترخانه شماره. حضور پیدا کنند و سند رسمی تنظیم کنند و در صورت عدم حضور هریک در دفترخانه، وی مکلف است مبلغ. به طرف دیگر بپردازد و تعهد خویش را نیز انجام دهد. در این حالت با احراز عدم حضور، متعهد باید وجه التزام را بپردازد و تعهد را نیز انجام دهد.

اگر فروشنده یا خریدار از اجرای مفاد تعهد خویش امتناع نمایند، باید مبلغی را باید به طرف دیگر بپردازد. اگر فروشنده به تعهد خود (انتقال مال) عمل نکند، خریدار وجه التزام تعیین شده را با احراز عدم اجرای تعهد مطالبه کند، و نمی توان هم وجه التزام را بگیرد و هم از فروشنده بخواهد که مورد معامله را با سند رسمی به وی انتقال دهد.

خیارات در معامله به چه معناست ٬ فسخ خیارات ٬ انواع خیارات ٬تعریف خیارات

خیار حقی است که به دو طرف عقد یا یکی از انها و یا به شخص ثالثی اختیار فسخ عقد را میدهد.خیاربا یک اراد ه انجام میشود و نیاز به قصد انشا دارد و در زمره ی ایقاعات است .اصل بر این است که وقتی قراردادی منعقد می شود، طرفین به آن ملتزم بوده و در هیچ شرایطی آن را زیرپا نگذارند، مگر این که صاحب حق فسخ، یا همان «خیار» باشند.اِعمال خیار اصطلاحا فسخ نامیده می‌شود.خیارات مطلقاً مخصوص عقود لازم می باشند زیرا عقود جایز از قبیل وکالت به خودی خود قابل فسخ و انحلال بوده و احتیاجی به سبب دیگر نخواهند داشت و حتی هرگاه شرط فسخ درعقد جایزی بشود، به عنوان تاکید اختیار طرفین بوده و اثر دیگری ندارد.در این نوشته به بیان انواع خیارات در معامله ،مفهوم خیارات و . خواهیم پرداخت.

این مقاله همراه با فایل صوتی منتشر شده است

در مقدمه به توضیح کلی درباره اقسام انحلال قراردادها می پردازیم

اسباب انحلال قرارداد چندان فراوان است که اگر زیر یک عنوان جمع شود در نخستین نگاه لزوم قراردادها را بی اعتبار نشان میدهد .با وجود این شمار عنوان ها از اعتبار اصل نمیکاهد و نیروی الزام اور عقد را متزلزل نمیکند. پاره ای از اسباب ،نیروی تراضی را به نمایش میگذارد وبا نفوذ اجباری عقد منافات ندارد چنان که در اقاله همان دو اراده که پیمانی را استوار کرده است،درباره ی انحلال آن به توافق میرسد و در واقع انحلال قرارداد نتیجه همان سبب انعقاد آن است.گاه نیز امکان رهایی از عقد مستند به شرط صریح یا ضمنی دو طرف است ،امری است پیش بینی شده که خواست مشترک آن دو بوجود می اورد تا از سنگینی الزام عقد بکاهد و آن را با انتظارهای متعارفشان سازگار کند.

انحلال قرارداد خود اقسام گوناگون دارد.این تقسیم بندی به اعتبار سهمی که اراده دو طرف درآن دارد انجام شده است:

1.انحلال به تراضی:

2.انحلال ارادی:

این نوع از انحلال قرارداد به اراده یکی از دو طرف واقع میشود.این قسم از انحلال از زمره ایقاعات بوده و نیازی به تراضی طرفین در این مورد وجود ندارد .انحلال ارادی به این معنی فسخ نامیده میشود و اختیاری را که طرف عقد لازم در فسخ آن دارد خیار میگویند.

3.انحلال قهری:

اثر انحلال قرارداد:

دربیع شرط به مجردعقدمبیع ملک مشتری می شودباقیدخیار برای بایع بنابراین اگربه شرایطی که بین اوومشتری برای استردادمبیع مقرر شده است عمل ننماید بیع قطعی شده ومشتری مالک قطعی مبیع می گرددواگر بالعکس بایع به شرایط مزبوره عمل نماید ومبیع رااسترداد کند ازحین فسخ مبیع مال بایع خواهدشدولی نمائات ومنافع حاصله ازحین عقدتاحین فسخ مال مشتری است.

خیارات در معامله به چه معناست ٬ فسخ خیارات ٬ انواع خیارات ٬تعریف خیارات

یکی از روش های فسخ قرارداد انحلال از طریق خیارات است

در این ماده به اثر فسخ مالکیت و توابع آن نمائات و منافع به صراحت اشاره میشود و نشان میدهد که ناظر بر اینده است ودر گذشته اثر ندارد .

همانطور که بیان نمودیم یکی تحقیق قبل از معامله از انواع انحلال قرارداد، انحلال ارادی یا همان انحلال از طریق خیار میباشد.

خیار حقی است که به دو طرف عقد یا یکی از انها و یا به شخص ثالثی اختیار فسخ عقد را میدهد .خیاربا یک اراد ه انجام میشود و نیاز به قصد انشا دارد و در زمره ی ایقاعات است .تصمیم فاسخ باید اعلان شود و چهره ی بیرونی و مادی بیابد هرچند به اگاهی طرف معامله نرسد.فسخ قرارداد عمل حقوقی است پس مانند سایر اعمال حقوقی در صورتی موثر است که اراده ی فسخ کننده سالم باشد بنابراین اشتباه و اکراه و مستی و بیهوشی موجب بی اثر شدن اعلام فسخ میباشد. همچنین دیوانگی و سفاهت و کودکی که به حجر تعبیر میشود. همین طور در مواردی که به موجب قوانین شخص توان تصرف در مال خود را بخاطر حمایت از دیگران ندارد ـ مثل ورشکسته ـ اعلام اراده موثر نمیباشد و فسخ اثر ندارد .خیار فسخ چهره حمایتی و خصوصی دارد و ربطی به نظم عمومی ندارد .

برخی از قراردادها مانند عقد بیع (خرید و فروش)، اجاره، صلح و نکاح از جمله عقودی هستند که پس از آن طرفین حق برهم زدن آن را ندارند مگر به واسطه یک دلیل قانونی یا اختیاری که در قرارداد برای فسخ معامله به آنها داده شده است. به این اختیار فسخ معامله که برخی از آنها توسط قانون به طرفین معامله داده شده یا در ضمن قرارداد به نفع طرفین شرط شده، در اصطلاح حقوقی، خیار می گویند

به عبارت دیگر، در قراردادهایی که نام برده شد، اصل بر این است که وقتی قراردادی منعقد می شود، طرفین به آن ملتزم بوده و در هیچ شرایطی آن را زیرپا نگذارند، مگر این که صاحب حق فسخ، یا همان خیار باشند. به جمع انواع خیار، خیارات گفته می شود

اِعمال خیار اصطلاحا فسخ نامیده می شود. فسخ یک ایقاع است وهمانطور که در بالا بیان شد برای اعتبار آن لازم است فسخ کننده قصد و رضاء داشته باشد و قصد خود را به طریقی اعم از لفظی یا عملی اعلام کند. بطور کلی خیارات مطلقاً مخصوص عقود لازم می باشند زیرا عقود جایز از قبیل وکالت به خودی خود قابل فسخ و انحلال بوده و احتیاجی به سبب دیگر نخواهند داشت و حتی هرگاه شرط فسخ درعقد جایزی بشود، به عنوان تاکید اختیار طرفین بوده و اثر دیگری ندارد.

تحقیق قبل از معامله

الزام به تحویل ملک

دعوای الزام به تحویل ملک زمانی مطرح می گردد که ملکی طی مبایعه نامه به خریدار فروخته می شود اما فروشنده از تعهد خود نسبت به تحویل ملک، تخلف کرده است. خواهان دعوای الزام به تحویل ملک، خریدار و خوانده این دعوا، فروشنده است که ملک را تحویل نمی دهد. دعاوی راجع به املاک باید در دادگاهی مطرح شود که ملک در حوزه قضایی آن واقع است.

پس از صدور رأی مبنی بر الزام خوانده به تحویل ملک و قطعی شدن آن، اجراییه صادر و پرونده به اجرای احکام می رود و اقدامات قانونی لازم در جهت تحویل ملک انجام می گیرد. اگر ملک در اختیار شخص ثالثی باشد و شخص ثالث هیچگونه قرارداد معتبری در ارتباط با آن ملک نداشته باشد، تصرف او در حکم غصب است و برای تخلیه و تحویل ملک، نیاز به اقدام و دادخواست دیگری نیست.

اگر متصرف ادعای حقی نسبت به ملک داشته باشد باید ظرف یک هفته به دادگاه مراجعه نماید و اگر ظرف ١۵ روز از تاریخ مهلت مذکور از دادگاه صالح ، قراری مبنی بر تأخیر اجرای حکم به اجرای احکام ارائه نشود، عملیات اجرایی ادامه پیدا خواهد کرد و پس از تخلیه، ملک به خریدار تحویل داده می شود.

نکات مهم در ارتباط با طرح دعوای الزام به تحویل ملک

• اگر طرفین، زمان مشخصی را برای تحویل ملک معین کرده باشند، خریدار نمی تواند تا قبل از آن موعد، الزام فروشنده را به تحویل ملک بخواهد.
• هزینه های تحویل ملک بر عهده فروشنده است و خریدار می تواند این هزینه ها را از فروشنده مطالبه نماید.
• اگر در قرارداد زمان مشخصی برای تحویل ملک پیش بینی نشده باشد، اصل بر فوری بودن تحویل ملک می باشد.
• اگر قبل از تحویل ملک، عیب و نقصی در ملک ایجاد شود، خریدار می تواند معامله را فسخ نماید.
• اگر از زمان عقد قرارداد، امکان تحویل ملک توسط فروشنده وجود نداشته باشد، بیع باطل است.
• ضمانت اجرای عدم تحویل ملک در زمان مشخص توسط فروشنده، مطالبه خسارت بابت تأخیر در تحویل ملک می باشد.
• اگر نسبت به بخشی از ملک امکان تحویل باشد و نسبت به بخش دیگری امکان تحویل نباشد، قرارداد نسبت به آن قسمت که امکان تحویل آن وجود دارد، صحیح و نسبت به قسمت دیگر باطل است.
• تحویل ملک مستلزم تحویل کلیه اجزا و توابع ملک نیز می باشد.
• دعوای الزام به تحویل مبیع در خصوص املاک بازداشت شده قابل استماع نخواهد بود.
• مطالبه اجرت‌المثل مال غیرمنقول مستلزم مالکیت رسمی خواهان است و حکم به تحویل ملک مورد معامله به معنای رسمیت مالکیت وی نیست و به استناد آن نمی‌توان اجرت‌المثل ایام تصرف را مطالبه کرد.
• اقدام مدیون به انتقال ملک به غیر با وجود حکم قطعی مبنی بر تحویل ملک یا تنظیم سند، مصداق معامله به قصد فرار از دین است.
• عدم تحویل مبیع از طرف فروشنده متصرف، خارج از مصادیق تصرف عدوانی است. همچنین با عدم تحویل ملک به خریدار و ادامه تصرف توسط فروشنده، جرم مزاحمت و ممانعت برای تصرفات مورد ندارد.

مستندات قانونی مرتبط با دعوای الزام به تحویل ملک

ماده ی ۳۴۴ قانون مدنی

اگر در عقد بیع، شرطی ذکر نشده یا برای تسلیم مبیع یا تأدیه ی قیمت، موعدی معین نشده باشد، بیع قطعی و ثمن حال محسوب است. مگر این که بر حسب عرف و عادت محل یا عرف و عادت تجارت در معاملات تجارتی، وجود شرط یا موعدی معهود باشد، اگر چه در قرارداد بیع، ذکری نشده باشد.

ماده ی ۳۶۲ قانون مدنی

عقد بیع، بایع را به تسلیم مبیع ملزم می کند.

ماده ی ۲۷۲ قانون مدنی

اگر نسبت به بعض مبیع، بایع قدرت بر تسلیم داشته و نسبت به بعض دیگر نداشته باشد، بیع نسبت به بعضی که قدرت بر تسلیم داشته، صحیح است و نسبت به بعض دیگر باطل است.

ماده ی ۳۷۴ قانون مدنی

در حصول قبض، اذن بایع شرط نیست و مشتری می تواند، مبیع را بدون اذن قبض کند.

ماده ی ۳۸۸ قانون مدنی

اگر قبل از تسلیم در مبیع، نقصی حاصل شود، مشتری حق خواهد داشت که معامله را فسخ کند.

ماده ی ۴۲ قانون اجرای احکام مدنی

هرگاه محکوم به عین معین منقول یا غیر منقول بوده و تسلیم آن به محکوم له ممکن باشد، دادورز (مامور اجرا) عین آن را گرفته و به محکوم له می دهد.

ماده ۴۴ قانون اجرای احکام مدنی

اگر عین محکوم به در تصرف کسی غیر از محکوم علیه باشد، این امر مانع اقدامات اجرایی نیست. مگر این که متصرف، مدعی حقی از عین یا منافع آن بوده و دلایلی هم ارائه کند.

در این صورت دادورز (مامور اجرا) یک هفته به او مهلت میدهد تا به دادگاه صلاحیت دار مراجعه کند و در صورتی که ظرف پانزده روز از تاریخ مهلت مذکور، قراری دایر به تأخیر اجرای حکم به قسمت اجرا ارائه نشود، عملیات اجرایی ادامه خواهد یافت.

ماده ی ۴۶ قانون اجرای احکام مدنی

اگر محکوم به عین معین بوده و تلف شده و یا به آن دسترسی نباشد، قیمت آن با تراضی طرفین و در صورت عدم تراضی به وسیله ی دادگاه، تعیین و طبق مقررات این قانون از محکوم علیه وصول می شود و هرگاه محکوم به قابل تقویم نباشد، محکوم له میتواند، دعوی خسارت اقامه کند.

ماده ی ۴۷ قانون اجرای احکام مدنی

هرگاه محکوم به انجام عمل معینی باشد و محکوم علیه از انجام آن امتناع ورزد و انجام عمل به توسط شخص دیگری ممکن باشد، محکوم له میتواند، تحت نظر دادورز (مامور اجرا) آن عمل را به وسیله ی دیگری انجام دهد و هزینه ی آن را مطالبه کند و یا بدون انجام عمل، هزینه ی لازم را به وسیله ی قسمت اجرا از محکوم علیه مطالبه کند.

در هر یک از موارد مذکور، دادگاه با تحقیقات لازم و در صورت ضرورت با جلب نظر کارشناس، میزان هزینه را معین می کند. وصول هزینه ی مذکور و حق الزحمه ی کارشناس از محکوم علیه به ترتیبی است که برای وصول محکوم به نقدی مقرر است.

تبصره – در صورتی که انجام عمل، توسط شخص دیگری ممکن نباشد، مطابق ماده ی ۷۲۹ آیین دادرسی مدنی، انجام خواهد شد.

نظریه ی فقهای شورای نگهبان در خصوص مواد ۲۲، ۲۶، ۲۷، ۴۸ قانون ثبت نامه ی شماره ی ۹۵/۱۰۲/۲۶۶۴ مورخ ۹۵/۸/۴

مفاد مواد ۴۶ و ۴۷ قانون ثبت اسناد و املاک صرفأ اختیاری دانستن ثبت سند در برخی موارد و الزامی دانستن آن در سایر موارد است که این مطلب خود به خود ایرادی ندارد.

اما مفاد ماده ی ۲۲ قانون ثبت اسناد و املاک و نیز ماده ی ۴۸ آن که دلالت بر بی اعتبار دانستن اسناد عادی غیر رسمی دارد، اطلاق آن در مورد سند عادی که قراین و ادله ی قانونی یا شرعی معتبر بر صحت مفاد آنها باشد، خلاف شرع و باطل است و اما در مورد سند عادی همراه با قراین و ادله ی فوق، مانند سندی که بینه و شهادت شهود، معتبر بر صحت آن باشد، این اسناد معتبر است و در ماده ی مزبور در چنین مواردی تخصیص خورده است.

رویه و نظریات قضایی

رأی وحدت رویه ی ۶۷۲ – مورخ ۸۳/۱۰/۱ هیات عمومی دیوان عالی کشور

خلع ید از اموال غیر منقول، فرع بر مالکیت است. بنابراین طرح دعوای خلع ید از زمین، قبل از احراز و اثبات مالکیت، قابل استماع نیست.

بنا به مراتب و با توجه به مواد ۴۶ و ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت اسناد و املاک، رأی شعبه ی پنجم دادگاه تجدیدنظر استان به نظر اکثریت اعضای هیات عمومی دیوان عالی کشور که با آن انطباق دارد، صحیح و قانونی تشخیص می شود.

رأی شماره ی ۲۱۲۴ – مورخ ۱۳۱۶/۹/۲۷ هیأت عمومی دیوان عالی کشور

بایعی که قادر به تسلیم مبیع نیست، محکوم به تسلیم نمی شود؛ بلکه بیع باطل است.

رأی شماره ی ۶۹ مورخ ۹۱/۷/۱۸ شعبه ی ۵۱ دادگاه تجدیدنظر استان تهران

دعوی تسلیم ملک مبیع مادامی که مالکیت رسمی خواهان احراز نشده است، قابل پذیرش نیست.

رأی شماره ی ۷۳۷ مورخ ۹۱/۶/۲۷ شعبه ی ۲۸ دادگاه تجدیدنظر استان تهران

لازمه الزام به تحویل مبیع، احراز مالکیت خریدار بر مبیع است. بنابراین در دعوای تحویل یک دستگاه آپارتمان، چون هنوز سند رسمی آپارتمان به نام خریدار منتقل نشده است، دعوای تحویل آن قابلیت استماع ندارد.

رأی شماره ی ۹۳۰۹۹۷۰۲۲۲۵۰۰۲۸۰ مورخ ۹۳/۴/۱۴ شعبه ی ۲۵ دادگاه تجدیدنظر استان تهران

الزام بایع به تحویل مبیع قبل از تنظیم سند رسمی انتقال و مالکیت رسمی خریدار، فاقد موقعیت قانونی است؛ زیرا تحویل مال غیر منقول در واقع نوعی خلع ید محسوب میشود و خلع ید از اموال غیر منقول نیز فرع بر احراز مالکیت رسمی است.

رأی شماره ی ۷۴۸ مورخ ۹۱/۶/۲۹ دادگاه تجدیدنظر استان تهران

دعوای تسلیم مبیع غیر منقول که قبل از تنظیم سند رسمی و به واسطه ی مبایعه نامه ی عادی طرح شده است، قابل استماع نیست.

نظریه ی مشورتی شماره ی ۷/۱۰۸۵ مورخ ۸۱/۲/۵ اداره ی حقوقی قوه قضاییه

هر چند به موجب بند ۱ ماده ی ۳۶۲ قانون مدنی مقرر شده است به مجرد وقوع بیع، مشتری، مالک مبیع و بایع، مالک ثمن میشود ولی معمولاً در معاملاتی که انجام می شود، برای تحویل مبیع مهلتی مقرر میشود یا مورد توافق قرار می گیرد.

در صورتی که در مورد زمان تسلیم مبیع، بین طرفین توافق دیگری وجود نداشته باشد، از تاریخ وقوع عقد بیع به لحاظ این که مالکیت مشتری یا خریدار محقق و خریدار استحقاق دریافت را در صورت تاخیر فروشنده در تسلیم مبیع خواهد داشت.

اما چنانچه طرفین در این مورد، تاریخ معینی تعیین نکرده باشند و در تاریخ مذکور، فروشنده مبیع را به خریدار تسلیم نکند، خریدار از تاریخ تعیین شده، حق مطالبه ی اجرت المثل را خواهد داشت.

رأی شماره ۹۹۶ مورخ ۹۱/۸/۳ شعبه ی ۵۹ دادگاه تجدیدنظر استان تهران

مادام که ملک به نام خواهان ثبت نشود، دعاوی تحویل مبیع که خود مستلزم خلع ید خوانده است، به استناد رأی وحدت رویه ی ۶۷۲ – مورخ ۸۳/ ۱۰ / ۱ هیأت عمومی دیوان عالی کشور، قابلیت استماع ندارد.

حتی در موردی که خواسته، الزام به تنظیم سند رسمی و تسلیم مبیع باشد و دادگاه ضمن احراز وقوع بیع، بایع را به تنظیم سند رسمی الزام کند، در مورد تسلیم مبیع، دعوی رد می شود.

رأی شماره ی ۹۶۹ مورخ ۹۱/۸/۲۱ شعبه ۲۸ دادگاه تجدیدنظر استان تهران

دعوای تأیید و عدم وقوع بیع به تنهایی قابلیت استماع ندارد و باید به همراه دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، مطرح شود.

همچنین چنان چه ملک رسماً به نام خوانده نباشد نیز تنظیم سند رسمی و تحویل مبیع، مسموع نخواهد بود.

رأی شماره ی ۱۱۱۰۰ مورخ ۹۱/۸/۲۹ شعبه ی ۳۳ دادگاه تجدیدنظر استان تهران

چنانچه مال غیر منقول مورد دعوی (انباری) قبلاً و رسماً به نام خواهان شده باشد، تقاضای او به تخلیه و تحویل مال باید تحت عنوان خلع ید مطرح شود و دعوی تحویل مبیع، صحیح نیست و قابلیت استماع ندارد.

رأی شماره ی ۱۶۹۷ مورخ ۹۱/۱۲/۱۴ شعبه ی ۱۳ دادگاه تجدیدنظر استان تهران

ماده ۳۶۲ ق.م، تصریح دارد که به مجرد وقوع عقد بیع، مشتری، مالک مبیع و فروشنده، مالک ثمن می شود.

بنابراین اولاً عقد بیع، بایع را به تحویل مبیع ملزم می کند و مشتری را به تأدیه ی ثمن و ثانیاً در قرارداد، صراحتاً مبیع توصیف و محل استقرار آن تعیین شده و ثالثأ تنظیم سند از شرایط عقد بیع است و عدم تنظیم سند به نام خریدار، مانع از استماع دعوی وی مبنی بر تحویل مبیع نمی باشد.

رابعاً قرارداد مذکور با رعایت اصول کلی حاکم بر قراردادها تنظیم شده که تحویل مبیع از زمره تعهدات فروشنده است. پس عدم تنظیم سند رسمی مالکیت به نام خریدار مانع از استماع دعوای الزام به تحویل و تسلیم مبیع نیست.

رأی ۱۳۸۸-۱۳۸۹ مورخ ۸۳/۱۱/۱۲ شعبه ی ۳۵ دادگاه تجدیدنظر استان تهران

در مورد درخواست مربوط به تحویل مبیع، قرار اناطه ی حقوقی صادر شده است تا به دعوی الزام به تنظیم سند رسمی انتقال، رسیدگی شود.

رأی شماره ی ۱۳۱۶ مورخ ۸۳/۱۰/۲۶ شعبه ی ۱۲ دادگاه تجدیدنظر استان تهران

در مبایعه نامه ی مستند دعوی، حق فسخ قرارداد وجود ندارد و اعمال فسخ قانونی نیز مقدمتاً مستلزم اجبار فروشنده به تسلیم مبیع می باشند.

رأی شماره ی ۱۳۲۷ مورخ ۸۴/۹/۵ شعبه ی ۳۵ دادگاه تجدیدنظر استان تهران

استدلال دادگاه بدوی در خصوص این که عین پلاک ثبتی که آپارتمان موضوع قرارداد در آن مستقر است، در بازداشت بوده و مادام که از پلاک موصوف، رفع بازداشت نشود، دعوی، قابلیت استماع را نخواهد داشت و موجه نمی باشد؛

زیرا خواسته ی تجدید نظرخواه، الزام به تنظیم سند رسمی انتقال ملک نبوده است تا این امر مخل حقوق بازداشت کنندگان ملک باشد و این امر منصرف از رای وحدت رویه ی شماره ی ۶۲۰ در تاریخ ۷۶/۸/۲۰ هیات عمومی دیوان عالی کشور و مفاد ماده ی ۷۹۳ قانون مدنی است و چون موضوع دعوی خواهان، تحویل مبیع می باشد باید به دعوی رسیدگی شود؛ زیرا مخل حقوق بازداشت کننده نیست.

جهت مشاوره حقوقی با وکیل پایه یک دادگستری به صفحه تماس با ما مراجعه فرمائید.

نحوه معامله در بازار فارکس برای مبتدیان به همراه چندین مثال

در فارکس همه در تلاش‌اند تا بفهمند کدام ارز را بخرند یا بفروشند. در واقع می‌خواهند ببینند کدام ارز سقوط می‌کند و کدام ارز رشد خواهد داشت. اما از کجا می‌توان این را فهمید که چه موقع وقت خرید یا فروش یک جفت ارز است؟

در مثال‌های زیر، قصد داریم با استفاده از کمی تحلیل بنیادی، در مورد خرید و فروش بعضی از ارزها تصمیم بگیریم. توجه داشته باشید که این‌ها صرفاً مثال هستند.

عرضه و تقاضا برای یک ارز با توجه به عوامل مختلف اقتصادی تغییر می‌کند و باعث بالا و پایین شدن نرخ تبدیل ارز می‌گرد. هر واحد پولی متعلق به یک کشور (یا یک منطقه) می‌باشد. بنابراین تمرکز تحلیل بنیادی فارکس بر وضعیت کلی اقتصاد کشور مانند تولید، اشتغال، صنعت، تجارت بین‌المللی و نرخ بهره است. هر چه وضعیت اقتصادی بهتر، ارز مربوطه با ارزش‌تر.

اگر سر کلاس اقتصاد همیشه به خواب می‌رفتید یا از کلاس اقتصاد فرار می‌کردید، نگران نباشید! ما در آینده به تحلیل بنیادی که بر اساس اقتصاد واقعی کشورهاست خواهیم پرداخت.

اما برای الان، سعی کنید وانمود کنید که می دانید اوضاع از چه قرار است.

راهنمای معاملات فارکس

برای شروع کار در فارکس باید مراحل مختلفی را طی کنید که در زیر به آن‌ها پرداخته ایم.تمام مراحل مورد نیاز شما در سایت ایران بروکر به صورت جامع توضیح داده شده است .۱-در بازار فارکس ابتدا شما نیاز به انتخاب یک بروکر مناسب دارید.انتخاب بروکر شامل مولفه های بسیاری می‌شود .شما با مراجعه به صفحه انتخاب بروکر در سایت ما می‌توانید بروکر مناسب خود را انتخاب کنید.همچنین روش های شارژ حساب خود را نیز مدنظر قرار دهید زیرا برخی از بروکر ها را نمیتوان از ایران شارژ کرد.۲-پس از انتخاب بروکر نیاز دارید تا یک حساب دمو یا ریل باز کنید.توجه کنید در صورتی که هنوز به اندازه کافی در این حوزه مهارت کسب نکرده‌اید , بهتر استدر ابتدا در حساب دمو ترید کنید.این حساب ها به شما امکان معامله به صورت آزمایشی و با پول مجازی را می‌دهد.۳-آموزش ببینید

یکی از مهمترین مسائل در حوزه معاملات فارکس یادگیری یک استراتژی درست است.شما با مراجعه به بخش مدرسه‌فارکس در سایت ایران بروکر می‌توانید آموزش های مفیدی در این ‌باره ببینید.۴-مدیریت سرمایهمهم ترین دلیلی که افراد حتی پس از مدت ها تلاش , نمی‌توانند در معاملات فارکس موفق باشند,عدم مدیریت سرمایه هست.شما بدون مدیریت سرمایه تحت کنترل احساسات خود هستید و کاملا در این بازار بازنده خواهید بود,لذا حتما در این زمینه آموزش ببینید.

برای اطلاعات بیشتر در این زمینه به مقاله مدیریت ریسک در فارکس | در هر ترید چقدر می‌توانید ریسک کنید؟ مراجعه کنید.۵-بک تست بگیریدبرای تست استراتژی معاملاتی خود و همچنین تست اصل مدیریت سرمایه خود باید در گذشته بازار به جستوجو و تحقیق بپردازید .بررسی کنید که آیا در یک بازه زمانی مشخص استراتژی معاملات فارکس شما سود ده بوده است یا نه.برای این کار می‎‌توانید از ابزار های بک تست و ریسرچ در بازار استفاده کنید.

چک لیست معاملات فارکس

پس از تست های متعدد از استراتژی معاملاتی خود نیاز دارید تا یک چک لیست از معاملات روزانه خود تهیه کنید.در این چک لیست باید لیست کار‌هایی که در طول روز برای ترید های خود انجام می‌دهید را یادداشت کنید.برای مثال در ابتدای روز باید از روی سایت های خبری چک کنید که آیا امروز خبر مهمی در بازار اتفاق می‌افتد؟سپس ساعت آن را یادداشت کنید.برای راهنمایی بیشتر در حوزه سایت های خبری می توانید به مقاله آموزش فارکس فکتوری مراجعه کنید.چک لیست معاملات فارکس شما می‌تواندشامل مراحل مختلف استراتژی شما نیز باشد.زمانی که شما درگیر مارکت می‌شوید , گاهی اوقات هیجانات بازار باعث می‌شود تا بخشی از استراتژی خود را فراموش کنید.برای جلو‌گیری از این اتفاق بهترین کا‌ر تهیه یک چک لیست از مراحل استراتژی شماست.به این صورت که پس از تایید شدن هر مرحله , مرحله بعدی را چک کنید و تا تاییدیه نهایی را از بازار نگرفته‌اید وارد ترید نشوید.

روش معاملات فارکس

در فارکس شما همواره در حال خرید یک ارز و فروش یک ارز دیگر هستید.به طور مثال اگر روی جفت ارز EURUSD یک خرید انجام می دهید در واقع دلار را فروخته و یورو را خرید کرده‌اید.شما برای این که وارد یک معامله شوید لازم است تا با مفهوم حجم آشنا باشید.واحد اندازه‌گیری حجم معاملات شما در فارکس , لات است.شما با داشتن میزان حجم ترید و pip value چارت, می‌توانید میزان ضرر و سود احتمالی خود را در هر معامله بررسی کنید.pip value به شما نشان میدهد که در صورتی که با یک لات وارد معامله شوید , به ازای هر پیپ چه مقدار وارد سود یا ضرر خواهید شد.برای مثال در تصویر زیر پنجره‌ی ورود به معامله در نرم‌افزار متاتریدر را مشاهده می‌کنید. در قسمت ۱ از شما نام نماد مورد معامله را می‌گیرد.توجه کنید که هر نماد میزان pipvalue متفاوتی دارد.در قسمت ۲ میزان حجم ورود به معامله را وارد می‌کنید.این میزان بر حسب لات محاسبه می‌شود.بخش ۳ و ۴ نیز قیمت حد ضرر و حد سود خود را وارد می‌کنید و وارد معامله می‌شوید.

معامله جفت ارز (EUR/USD)

در این مثال، یورو ارز پایه و بنابراین “مبنای” خرید یا فروش است. اگر اعتقاد دارید که اقتصاد آمریکا هم‌چنان ضعیف خواهد شد، که برای دلار آمریکا اتفاق بدی است، شما سفارش خرید (EUR/USD) را خواهید داد. با این کار، با این امید که ارزش یورو در برابر دلار امریکا بالا برود، اقدام به خرید یورو کرده‌اید.

اگر اعتقاد دارید که اقتصاد امریکا قوی است و یورو در برابر دلار آمریکا تضعیف می‌شود، شما دستور فروش (EUR/USD) را اجرا می‌کنید. با این کار، با این امید که یورو در برابر دلار امریکا ریزش کند، اقدام به فروش یورو کرده‌اید.

معامله‌ی جفت ارز (USD/JPY)

در این مثال، دلار آمریکا ارز پایه و بنابراین “مبنای” خرید یا فروش است. اگر شما فکر می‌کنید که دولت ژاپن قصد دارد “ین” را تضعیف کرده تا به صنعت صادرات خود کمک کند، شما در پی ارسال سفارش خرید (USD/JPY) خواهید بود. با این کار شما با خرید دلار انتظار دارید که قیمت دلار آمریکا در مقابل “تحقیق قبل از معامله ین ژاپن” افزایش یابد. اگر فکر می‌کنید که سرمایه‌گذاران ژاپنی در حال خارج کردن پول از بازارهای مالی امریکا و تبدیل دلارهای خود به “ین” هستند و این مورد برای دلار آمریکا خوشایند نیست، شما دستور فروش جفت ارز (USD/JPY) را اجرا خواهید کرد. با این کار شما با فروش دلار انتظار دارید که ارزش “دلار آمریکا” در مقابل “ین ژاپن” کاهش یابد.

معامله‌ی جفت ارز (GBP/USD)

در این مثال، پوند ارز پایه و بنابراین “مبنای” خرید یا فروش است. اگر فکر می‌کنید اقتصاد انگلیس از نظر رشد اقتصادی، بهتر از آمریکا عمل خواهد کرد، شما سفارش خرید (GBP/USD) را خواهید گذاشت. با این کار شما پوند خریداری می‌کنید با این امید که در مقابل دلار آمریکا افزایش قیمت داشته باشد ولی اگر فکر می‌کنید که سرعت رشد اقتصاد در انگلیس رو به کند شدن است، در حالی‌که اقتصاد آمریکا هم‌چون آرنولد قوی است. شما یک دستور فروش (GBP/USD) را اجرا می‌کنید. با این کار پوند فروخته‌اید با این امید که ارزش آن در برابر دلار آمریکا کاهش یابد.

معامله جفت ارز (USD/CHF)

در این مثال، دلار آمریکا ارز پایه و بنابراین “مبنای” خرید یا فروش است. اگر فکر می‌کنید فرانک سوئیس بالای ارزش ذاتی خود در حال معامله است، شما سفارش خرید (USD/CHF) را می‌گذارید. با این کار شما دلار آمریکا را خریداری کرده‌اید به این امید که ارزش آن در برابر فرانک سوئیس افزایش یابد. اگر اعتقاد دارید که ضعف بازار مسکن آمریکا به رشد آینده اقتصادی آسیب رسانده و سبب تضعیف دلار می‌شود، شما یک سفارش فروش (USD/CHF) را اجرا خواهید کرد. با این‌کار، دلار آمریکا را فروخته‌اید به این امید که ارزش آن در برابر فرانک سوئیس کاهش یابد.

لات در فارکس

در فارکس نیز خرید یا فروشِ تنها 1 دلار منطقی نیست. بنابراین خرید یا فروش ارز معمولاً بصورت شانه‌ها یا بسته‌های 1000 واحدی (میکرو‌لات)، 000/10 واحدی (مینی‌لات) یا 000/100 واحدی (لات استاندارد) صورت می‌گیرند که بسته به بروکر و نوع حسابی که دارید متغیر خواهد بود که در مورد این موضوع در درس لات‌ها بیشتر صحبت خواهد شد.

فعلاً این را بدانید که یک لات استاندارد 000/100 واحد از ارز پایه جفت ارزی است که معامله می‌کنید

معاملات مارجین

“اما من پول کافی برای خرید 000/10 یورو را ندارم! آیا باز هم می‌توانم در فارکس معامله کنم؟”

بله می‌توانید! با استفاده از پدیده‌ای به نام لوریج یا اهرم!

وقتی با لوریج معامله می‌کنید، نیازی به پرداخت 000/10 یورو از قبل نیست. درعوض، شما یک “سپرده” کوچک واریز می‌کنید، که به آن “مارجین” می‌گویند. نسبت اندازه‌ی معامله به وجه نقد “سپرده معاملاتی” مورد استفاده برای مارجین را لوریج گویند.

به عنوان مثال، لوریج 1:50، که از آن با عنوان 2 درصد مارجین مورد نیاز نیز یاد می‌شود، یعنی برای باز کردن معامله‌ای به ارزش 000/100 دلار به 2000 دلار مارجین نیاز است. معاملات مارجین به شما اجازه می‌دهد معامله‌های بزرگی را با استفاده از فقط کسر کوچکی از سرمایه‌ای که در حالت عادی نیاز است، باز کنید. با این روش می‌توانید تنها با 25 دلار معامله 250/1 دلاری و یا با 1000 دلار موقعیت 000/50 دلاری باز کنید. در واقع می‌توانید معاملات نسبتاً زیادی را با مقدار کمی سرمایه اولیه انجام دهید. اجازه بدهید بیشتر توضیح دهیم. بعداً به‌طور کامل‌تری در مورد مارجین بحث خواهیم کرد، اما امیدواریم که بتوانید ایده اصلی نحوه‌ی عملکرد مارجین را این‌جا متوجه شوید. با دقت به صحبت‌های زیر گوش دهید زیرا بسیار مهم هستند!

معتقدید که سیگنال‌های موجود در بازار نشان دهنده‌ی‌‌ بالا رفتن پوند انگلیس در برابر دلار آمریکا است. شما یک لات استاندارد (000/100واحد) بر روی (GBP/USD) معامله باز می‌کنید و پوند انگلیس را با مارجین مورد نیاز 2% خرید می‌کنید. صبر می‌کنید تا نرخ تبدیل ارز بالا برود.

وقتی یک لات (000/100 واحد) (GBP/USD) با قیمت 1.50000 خرید می‌زنید، در واقع در حال خرید 000/100 پوند هستید که ارزش آن 000/150 دلار است. (000/100واحد پوند× 1.50000)

از آنجا که مارجین مورد نیاز 2% بود، بنابراین 3000 دلار آمریکا در حساب شما برای باز کردن این معامله کنار گذاشته می‌شود. (000/150$ × 2٪)

اکنون شما فقط با 3000 دلار کنترل 000/100 پوند را در اختیار دارید. حالا تصمیم می‌گیرید یک چرت 20 دقیقه‌ای بزنید (البته اگر استرس اجازه بدهد). پیش‌بینی‌های شما درست از آب در می‌آیند و تصمیم به فروش می‌گیرید. معامله را در 1.50500 می‌بندید. حدود 500 دلار سود کرده‌اید.

وقتی که معامله را می‌بندید، سپرده‌ای “مارجین” که در ابتدا پرداخت کرده‌اید به شما بازگردانده می‌شود و سود یا زیان شما هم محاسبه می‌گردد. این سود یا زیان سپس به حساب شما واریز می‌شود. بیایید مثال معامله (GBP/USD) بالا را بررسی کنیم.

(GBP/USD) فقط نیم پنی افزایش یافت! یک پنی هم نه! نصف یک پنی! اما شما 500 دلار سود کرده‌اید! آن‌هم در حالی‌که دراز به دراز خوابیده بودید! چطور؟ چون معامله شما فقط روی 1 پوند نبوده.

اگر اندازه‌ی معامله شما 1 پوند بود، سود شما نیم پنی می‌شد. اما… وقتی معامله را باز کردید، اندازه معامله شما 000/100 پوند (یا 000/150دلار) بود. جالب این است که نیازی نبود تا شما کل این مبلغ را وسط بگذارید. برای باز کردن این معامله تنها 3000 دلار مارجین لازم بود. دلار سود از 3000 دلار سرمایه اولیه معادل 16.67 درصد بازدهی است! در بیست دقیقه!

این قدرت معاملات اهرمی است. اما عجله نکنید! معاملات اهرمی به همان میزان که می‌تواند سودده باشد ممکن است سرمایه شما را به باد دهد.

یک سپرده با مارجین کم می‌تواند همان‌طور که باعث سود زیاد می‌شود، منجر به ضرر زیاد نیز بشود. در حقیقت لوریج یک شمشیر دو لبه است. هم‌چنین لوریج به این معنی است که یک حرکت نسبتاً کوچک می‌تواند منجر به ضرر یا سود بزرگ شود. در واقع ممکن بود در همان مدت بیست دقیقه به راحتی 500 دلار از دست بدهید.

در این حالت وقتی از خواب که بیدار می‌شدید تازه با یک کابوس مواجه بودید! درست است که لوریج بالا جذاب به نظر می‌رسد، اما می‌تواند خطرناک هم باشد.

به عنوان مثال، یک حساب معاملاتی فارکس با سپرده اندک 1000 دلار باز می‌کنید. کارگزار شما لوریج 1:100 را ارائه می‌کند تا بتوانید موقعیت 000/100 دلاری (EUR/USD) را باز کنید. تنها با 100 پیپ حرکت حساب شما به 0 دلار می‌رسد! 100 پیپ نوسان به راحتی در طول روز اتفاق می‌افتد. در نتیجه شما به راحتی ممکن است 1000 دلار در یک روز از دست بدهید.

در معامله با مارجین، مهم است بدانید که ریسک شما بر اساس ارزش کامل اندازه معامله شما است. اگر به درک صحیح چگونگی عملکرد مارجین پی نبرید، ممکن است به سرعت حساب خود را به فنا دهید. ما می‌خواهیم که جلوی این کار گرفته شود. با توجه به این خطر، ما یک بخش کامل آموزش به نام “معاملات مارجین” را به توضیح عملکرد معاملات مارجین اختصاص داده‌ایم.

بهره شبانه یا سواپ

برای معامله‌هایی که ساعت 00:00 بروکر باز مانده باشند یک “هزینه انتقال معامله” وجود دارد که به اصطلاح “سواپ” نیز نامیده می‌شود، که یک معامله‌گر بسته به معامله‌های بازی که دارد یا باید پرداخت کند و یا دریافت می‌کند. اگر نمی‌خواهید روی معامله‌های خود بهره بگیرید یا بپردازید، کافی‌ست مطمئن شوید که همه آن‌ها قبل از ساعت 00:00 در پلتفرم معاملاتی بروکرتان بسته هستند.

از آنجا که هر معامله فارکس شامل قرض گرفتن یک ارز برای خرید ارز دیگر است، هزینه‌های انتقال معامله به روز دیگر بخشی از معاملات فارکس است. این هزینه‌ها بستگی مستقیم به بهره بانکی ارزی که می‌خرید و می‌فروشید دارد. بهره بانکی ارزی که می‌خرید به شما تعلق می‌گیرد و بهره بانکی ارزی که می‌فروشید از شما دریافت می‌شود. اگر در حال خرید ارز با نرخ بهره بالاتر از ارزی هستید که می‌فروشید، در این‌صورت ما به التفاوت خالص نرخ سود مثبت خواهد بود و در نتیجه به شما سود تعلق خواهد گرفت و برعکس، اگر اختلاف نرخ بهره منفی باشد، دراین‌صورت باید ما به التفاوت را پرداخت کنید.

خوشبختانه اکثر بروکرهایی که با ایرانی‌ها کار می‌کنند امکان انجام معاملات بدون بهره یا اصطلاحاً اسلامی را فراهم آورده‌اند.

توجه داشته باشید که بسیاری از بروکرهای فارکس نرخ سواپ خود را بر اساس عوامل مختلفی تنظیم می‌کنند. (به عنوان مثال، لوریج حساب، نرخ وام بین بانکی و … پس بهتر است برای دیدن مقدار دقیق سواپی که به معاملات شما تعلق می‌گیرد به وب‌سایت بروکرتان مراجعه کنید.

در تعیین میزان سواپ نرخ بهره هر کشور معیار اصلی است. یکی از استراتژی‌ها مطرح در فارکس بر اساس همین سواپ هاست. بعداً، همه چیز را راجع به این‌که چگونه می‌توانید از آن به نفع خود استفاده کنید به شما آموزش خواهیم داد.