دفتر ثبت معاملاتی چیست؟

موسسه حقوقی فرهنگ تفاهم در راستای احقاق حقوق شما با همکاری وکلای متخصص در همه زمینه های حقوقی آماده ارائه خدمات می باشد. موسسه با در اختیار گذاشتن وکیل ماهر و متخصص می تواند به احقاق حقوق شما در مقابل تضییع آن شما را یاری نماید

دفتر اسناد رسمی 1147 تهران

گواهی امضاء الکترونیک میدان ونک ابتدای هجدهم گاندی پلاک 18 تلفن 88641244 --وب سایت www.n1147.com

خلاصه معامله

با تصویب قانون ثبت اسناد و املا‌ک در سال 1310 و همچنین آیین‌نامه اجرایی آن در سال 1317، بسیاری از مفاهیم مربوط به ثبت اسناد و املا‌ک تعریف شد؛ اما در هیچ‌یک از مواد قانونی از خلا‌صه معامله تعریف مشخصی ارائه نگردیده و آنچه از مواد مختلف، به‌خصوص ماده 26 قانون ثبت اسناد و املا‌ک و نیز مواد 104 و 122 آیین‌نامه قانون ثبت مستفاد می‌شود این است که خلا‌صه معامله برگ مخصوصی است که سردفتر اسناد رسمی هنگام انتقال تمام یا قسمتی از املا‌ک ثبت شده _چنانچه به صورت مشاع یا مفروز باشند_ و یا واگذاری حقی نسبت به عین آن املا‌ک و نیز عمری و رقبی و سکنی و معاملا‌ت مربوط به انتقال منافع ملک _اگر برای مدتی بیش از 3 سال باشد_ و یا انتقالا‌تی که به طور شرطی و رهنی صورت می‌پذیرد و همچنین صلح‌های محاباتی، حتی اگر با حق خیار فسخ باشد، مکلف است خلا‌صه‌ای از معاملا‌ت مذکور را که نزد او واقع شده و در دفترخانه اسناد رسمی یا دفتر معاملا‌ت غیرمنقول ثبت گردیده است، روی آن برگه‌ها نوشته و پس از امضای خود و متعاملا‌ن و دفتریار اول (چنانچه داشته باشد)، نسخه‌ای از آن را به هریک از متعاملا‌ن داده و نسخه‌ای دیگر را به ضمیمه لا‌شه سند تنظیمی، به صورت مستقیم و حداکثر ظرف 5 روز به اداره ثبت محل وقوع ملک تسلیم نموده و در قبال آن رسید اخذ کند.(ماده 36 آیین‌نامه دفاتر اسناد رسمی)

مسؤول اداره نیز به‌سرعت دستور ثبت آن را صادر می‌کند تا پس از ثبت در دفتر اندیکاتور حداکثر ظرف 24 ساعت پس از وصول خلا‌صه معامله، توسط متصدی دفتر املا‌ک به ترتیب تاریخ در دفتر «ثبت خلا‌صه معاملا‌ت» ثبت شده و سپس برابر ثبت و صفحه ملک در دفتر املا‌ک ثبت گردد.(ماده 104 آیین‌نامه قانون ثبت اسناد و املا‌ک)

و اما در تنظیم خلا‌صه معامله و ارسال و ثبت آن نکات زیر بسیار حایز اهمیت است:

1- تمامی‌دفاتر اسناد رسمی باید دارای دفتر «ثبت خلا‌صه معامله» باشند و سردفتر مکلّف به تنظیم و ارسال خلا‌صه معامله است.

2- خلا‌صه معامله مخصوص متعاملا‌ن و اداره ثبت تنظیم شده و به ازای هر ثبت و صفحه نوشته می‌شود.در این باره استفاده از کاربن و نظایر آن ممنوع است.

٣- چنانچه هریک از مشخصات مندرج در خلا‌صه معامله نیاز به اصلا‌ح داشته باشد، باید با ذکر توضیح و با مهر و امضای سردفتر انجام شود.

4- در صورتی که معامله دارای حقوق انتفاعی همچون عمری باشد، باید نسبت به ذکر آن در خلا‌صه معامله دقت شود.

5- چنانچه مورد معامله در رهن یا بیع شرط باشد، لا‌زم است با رنگ قرمز ممهور به مهر«در بیع شرط می‌باشد» گردد و در غیر این صورت نیز باید از مهر« در بیع شرط نمی‌باشد» استفاده شود.(بند 80 مجموعه بخشنامه‌های ثبتی)

6- سردفتر باید دقت داشته باشد که چنانچه اسناد رسمی فسخ یا اقاله شوند، مفاد ماده 69 قانون ثبت و ماده 23 آیین‌نامه دفاتر اسناد رسمی رعایت گردد و در تنظیم اسناد قطعی و همچنین تنظیم خلا‌صه معامله به اسناد شرطی یا رهنی و حتی بازداشت قبلی ملک توجه لا‌زم به عمل آید تا از صدور اسناد معارض در آینده جلوگیری شود.(رأی شماره 9 شورای عالی ثبت)

7- خلا‌صه معامله باید از حیث امضای متعاملا‌ن و سردفتر و دفتریار و مهر دفترخانه تکمیل باشد.(بند82 مجموعه بخشنامه‌های ثبتی)

8- سردفتر باید ظرف 5 روز خلا‌صه معامله را ارسال نماید و متصدی دفتر املا‌ک نیز به‌سرعت و حداکثر ظرف 24 ساعت پس از وصول آن، نسبت به ثبت در دفتر املا‌ک اقدام کند.

9- خلا‌صه معامله به صورت مستقیم و توسط کارمند دفترخانه به اداره ثبت ارسال شده و در قبال آن رسید اخذ می‌گردد.

10- در صورتی که باقی‌مانده ملک، مورد معامله واقع شود، سند مالکیت ضمن خلا‌صه معامله به اداره ثبت ارسال می‌گردد (بند 82 مجموعه بخشنامه‌های ثبتی) و نیز چنانچه معامله به وکالت صورت گرفته باشد، تصویر وکالت‌نامه برای ضبط در پرونده ثبتی به ضمیمه ارسال می‌شود.

11- ثبت خلا‌صه معامله در دفتر املا‌ک باید به ترتیب تاریخ باشد و در این میان چنانچه در یک تاریخ نسبت به یک پلا‌ک معامله قطعی و رهنی و رهن متمم صورت گرفته باشد، رعایت ترتیب ثبت خلا‌صه معامله با توجه به شماره اسناد تنظیمی الزامی‌است.

12- در هنگام ثبت در دفتر املا‌ک چنانچه انتقال راجع به تمام یا قسمتی از ملک مفروز یا مشاع باشد، متصدی دفتر املا‌ک ملزم به ذکر خروجی در زیر ثبت ملک یا در ستون ملا‌حظات (با مرکب قرمز) است.(بند 2 ماده 104 آیین‌نامه قانون ثبت اسناد) در حال حاضر، به دلیل حجم فراوان معاملا‌ت، دفاتر اسناد رسمی بسیاری از این نکات را رعایت نکرده و یا در اجرای آن تسامح می‌نمایند و از سوی دیگر قوانین ثبتی در مواردی نیز مجازات‌هایی را پیش‌بینی نموده است.

به عنوان نمونه، سران دفاتر در صورت تأخیر در ارسال خلا‌صه معاملا‌ت از 5 تا 50 هزار ریال جریمه می‌شوند.(بند ب ماده 29 آیین‌نامه‌های بند 4 ماده 6 و . قانون دفاتر اسناد رسمی و کانون سردفتران مصوب 1354)

همچنین چنانچه متصدیان ثبت املا‌ک ظرف 24 ساعت پس از وصول خلا‌صه معامله از دفترخانه آن را ثبت دفتر املا‌ک ننمایند و به عبارتی تأخیر یا تسامح کنند، مستوجب تعقیب اداری و کیفر خواهند بود.(ماده 104 آیین‌نامه قانون ثبت اسناد و املا‌ک)

اما این پرسش پیش می‌آید که آیا چنین مجازات‌هایی می‌تواند تضمینی برای اجرای صحیح مقررات در این خصوص باشد؟

به نظر می‌رسد در صورت اهمال در تنظیم و ارسال خلا‌صه معاملا‌ت باید مجازات‌های شدیدتری در نظر گرفته شود.از سوی دیگر متصدیان دفاتر املا‌ک و نیز مسؤولا‌ن آنها باید علا‌وه بر این‌که کیفرهای انتظامی‌را تحمل کنند، مطابق ماده 11 قانون مسؤولیت مدنی مصوب 1339 خسارت‌های متضرران را نیز جبران نمایند.

کم نیستند پرونده‌هایی که در دادگاه‌ها و نیز هیأت‌های نظارت مطرح می‌باشند و ماه‌ها زمان لا‌زم است تا بتوان سهل‌انگاری سردفتر یا کارمندی را در این رابطه جبران نمود.در این زمینه لا‌زم به ذکر نیست که وفق ماده 22 قانون ثبت دولت تنها کسی را که ملک به اسم او در دفتر املا‌ک به ثبت رسیده یا شخصی را که ملک مزبور به او منتقل شده و این انتقال نیز در دفتر املا‌ک ثبت شده باشد را مالک می‌شناسد.

به این ترتیب اهمیت خلا‌صه معامله و ثبت آن در دفتر املا‌ک بیشتر روشن می‌شود.از سوی دیگر حجم بسیار نقل و انتقالا‌ت املا‌ک و نیز ازدیاد جرایم ناشی از جعل اسناد رسمی می‌طلبد که جذب و به‌کارگیری نیروهای کارآمد در این بخش افزایش یابد تا واحدهای ثبتی بتوانند با دقت و سرعت بیشتری نسبت به ثبت خلا‌صه معاملا‌ت اقدام نمایند.

ثبت نکاح و ازدواج در دفاتر اسناد رسمی

الزام به ثبت ازدواج یکی از قواعد آمره است که دولت جهت حفظ نظم اجتماعی و اخلاق حسنه آن را وضع نموده و با ضمانت اجرای کیفری از آن حمایت می کند. در این نوشتار قوانین و مقررات و همچنین چگونگی ثبت ازدواج و ضمانت اجراهای آن را بررسی خواهیم نمود.

ثبت نکاح و ازدواج

انسان ها نیاز های گوناگونی دارند. یکی از نیاز های اساسی انسان نیاز به تشکیل خانواده و تداوم نسل است. ازدواج ابزار تشکیل خانواده است و در جوامع مختلف با آداب و رسوم مختلفی صورت می گیرد. پیشرفت زندگی اجتماعی و گسترش جوامع انواع جدیدی از روابط را برای انسان ها به وجود آورده است.

هرچند که ازدواج امری کاملا شخصی است اما لزوم حفظ نظم اجتماعی و اخلاق حسنه و حقوق عمومی موجب گردیده است که دولت ها الزاماتی را برای اینگونه روابط معین کنند. این الزامات اصولا از قواعد آمره محسوب می شوند که تخلف از آن‌ها حسب مورد می تواند مسئولیت مدنی یا کیفری را برای فرد در پی داشته باشد و دولت ها عموما با اقتداراتی که دارند از این قواعد آمره پشتیبانی و حمایت می کنند و اعضای جامعه را به مجبور به اجرای آن‌ها می نمایند.

الزام به ثبت ازدواج یکی از همین قواعد آمره است که دولت جهت حفظ نظم اجتماعی و اخلاق حسنه آن را وضع نموده و با ضمانت اجرای کیفری از آن حمایت می کند. در این نوشتار قوانین و مقررات و همچنین چگونگی ثبت ازدواج و ضمانت اجراهای آن را بررسی خواهیم نمود.

پیشینه ثبت

ثبت، نهاد جدیدی در حقوق ایران است که همگام با فرهنگ اروپایی وارد سرزمین ما شده است. اما علم ثبت، ریشه در فرهنگ قرآنی دارد. خداوند متعال می‌فرماید:

«ای اهل ایمان آن گاه که به قرض و نسیه تا زمانی معین معامله می‌کنید آن را بنویسید و باید نویسند‌ه درستکاری معامله میان شما را بنویسد و از نوشتن ابا نکند، همانگونه که خدا به وی نوشتن آموخته است، پس باید بنویسد و مدیون امضا کند و از خدا بترسد… و دو تن از مردان را گواه آرید و اگر دو مرد نیافتید، یک مرد و دو زن را از میان کسانی که رضایت دارند، گواه گیرید… و هرگاه شهود را به محکمه یا مجلس بخوانند از رفتن امتناع نورزند و در نوشتن سند و تاریخ معین آن مسامحه نکنید، معامله چه کوچک و چه بزرگ باشد، این (نوشتن) نزد خدا عادلانه‌تر و برای شهادت محکم‌تر است» (بقره، ۲۸۲).

اولین گام در زمینه ایجاد نهادهای ثبت نوین در ایران را به اواخر سلطنت فتحعلی شاه نسبت داده‌اند که برای تنظیم معاملات تجاری ایران و همسایه شمالی، دفاتری در کارگزاری‌ها تأسیس شد و متعاقباً ناصرالدین شاه به میرزا حسین خان سپهسالار فرمان داد که اداره‌ای به ریاست خود تشکیل دهد تا مرجع نوشته‌ها باشد.

اولین قانون ثبت در سال ۱۲۹۰ در ۱۳۹ ماده به تصویب رسید و متعاقباً در سال ۱۳۰۲ قانون دیگری در ۱۲۶ ماده تصویب شد که مربوط به ثبت املاک بود. قانون ثبت اسناد و املاک، مصوب ۲۶ اسفند ۱۳۱۰ در ۱۴۲ ماده در فروردین ماه ۱۳۱۱ لازم الاجرا گردید و در حال حاضر با اصلاحاتی اجرا می‌شود.

همچنین قانون ثبت احوال از سال ۱۳۵۵ تصویب و اجرا گردید. این قانون به ثبت وقایع چهارگانه ولادت، ازدواج ، طلاق و فوت پرداخته و این وظیفه را بر عهده سازمان ثبت احوال کشور ، قرار داده است.

الزام به ثبت نکاح

یک وکیل پایه یک دادگستری بر اساس حقوق ایران پس‌ازاین که نکاح دائم بین زن و مرد به‌طور صحیح واقع و صیغه جاری شد، باید در دفاتر اسناد رسمی ازدواج ثبت‌شده و در شناسنامه زوجین درج گردد.

برای ثبت واقعه ازدواج، طرفین باید مدرک هویت خود را ارائه دهند و زوجه اگر باکره باشد مدرکی دال بر رضایت پدر یا جد پدری یا گواهی فوت این دو را ارائه دهد. سردفتر واقعه ازدواج را در دفتر مخصوص ثبت می‌کند و زوجین (وکیل آن‌ها) دفتر و سند ازدواج را امضا می‌کنند که این سند رسمی است.

حال چنانچه مرد از ثبت ازدواج در دفتر رسمی ازدواج خودداری کند طبق ماده ۴۹ قانون حمایت خانواده مرتکب جرم شده و با شکایت زوجه، علاوه بر محکومیت کیفری ملزم به ثبت نکاح خواهد بود. بر اساس ماده ۲۰ قانون حمایت خانواده ثبت واقعه ازدواج الزامی است و به‌ موجب ماده ۴۹ این قانون تکلیف ثبت ازدواج نیز به عهده زوج است و برای آن ضمانت اجرای کیفری در نظر گرفته‌شده است.

در صورت استنکاف زوج از ثبت واقعه ازدواج، زوجه می‌تواند با مراجعه به دادسرا و طرح شکایت کیفری تعقیب جزایی زوج و صدور حکم به الزام زوج به ثبت واقعه ازدواج را درخواست نماید.

ثبت ازدواج یا نکاح موقت که در اصطلاح عوام آن را صیغه می‌نامند به ‌موجب ماده ۲۱ قانون حمایت خانواده فقط در سه مورد الزامی است و در باقی موارد ثبت آن اختیاری می‌باشد.

سه مورد الزامی بودن ثبت ازدواج موقت عبارتند از:

۱- باردارشدن زوجه؛ با این توضیح که تفاوت ندارد بارداری منجر به تولد فرزند گردد یا خیر. حتی اگر بعد از انقضاء مدت ازدواج موقت باردارشدن زوجه مشخص شود ثبت آن الزامی است.

۲- توافق طرفین یعنی اینکه طرفین بر ثبت واقعه ازدواج توافق دارند.

۳- شرط ضمن عقد یعنی اینکه طرفین هنگام وقوع عقد ازدواج موقت، ثبت آن را شرط کرده باشند.

در ماده ۴۹ قانون حمایت خانواده آمده است: چنانچه مردی بدون ثبت در دفاتر رسمی به ازدواج دائم، طلاق یا فسخ نکاح اقدام یا پس از رجوع تا یک ماه از ثبت آن خودداری یا در مواردی که ثبت نکاح موقت الزامی است از ثبت آن امتناع کند، ضمن الزام به ثبت واقعه به پرداخت جزای نقدی درجه پنج (بیش از ۸۰ میلیون ریال تا ۱۸۰ میلیون ریال) و یا حبس تعزیری درجه هفت (از ۹۱ روز تا ۶ ماه) محکوم می‌شود. این مجازات در مورد مردی که از ثبت انفساخ نکاح و اعلام بطلان دفتر ثبت معاملاتی چیست؟ نکاح یا طلاق استنکاف کند نیز مقرر است.

بر اساس ماده ۴۹ قانون حمایت خانواده طرح شکایت در دادسرا انجام می‌شود و پس از رسیدگی، در دادگاه کیفری ۲ هم در مورد مجازات و هم در خصوص ثبت واقعه ازدواج حکم داده می‌شود؛ اما فقط دادخواست ثبت واقعه ازدواج در دادگاه خانواده رسیدگی می‌شود.

موسسه حقوقی فرهنگ تفاهم در راستای احقاق حقوق شما با همکاری وکلای متخصص در همه زمینه های حقوقی آماده ارائه خدمات می باشد. موسسه با در اختیار گذاشتن وکیل ماهر و متخصص می تواند به احقاق حقوق شما در مقابل تضییع آن شما را یاری نماید

دفتر اسناد رسمی 1147 تهران

گواهی امضاء الکترونیک میدان ونک ابتدای هجدهم گاندی پلاک 18 تلفن 88641244 --وب سایت www.n1147.com

خلاصه معامله

با تصویب قانون ثبت اسناد و املا‌ک در سال 1310 و همچنین آیین‌نامه اجرایی آن در سال 1317، بسیاری از مفاهیم مربوط به ثبت اسناد و املا‌ک تعریف شد؛ اما در هیچ‌یک از مواد قانونی از خلا‌صه معامله تعریف مشخصی ارائه نگردیده و آنچه از مواد مختلف، به‌خصوص ماده 26 قانون ثبت اسناد و املا‌ک و نیز مواد 104 و 122 آیین‌نامه قانون ثبت مستفاد می‌شود این است که خلا‌صه معامله برگ مخصوصی است که سردفتر اسناد رسمی هنگام انتقال تمام یا قسمتی از املا‌ک ثبت شده _چنانچه به صورت مشاع یا مفروز باشند_ و یا واگذاری حقی نسبت به عین آن املا‌ک و نیز عمری و رقبی و سکنی و معاملا‌ت مربوط به انتقال منافع ملک _اگر برای مدتی بیش از 3 سال باشد_ و یا انتقالا‌تی که به طور شرطی و رهنی صورت می‌پذیرد و همچنین صلح‌های محاباتی، حتی اگر با حق خیار فسخ باشد، مکلف است خلا‌صه‌ای از معاملا‌ت مذکور را که نزد او واقع شده و در دفترخانه اسناد رسمی یا دفتر معاملا‌ت غیرمنقول ثبت گردیده است، روی آن برگه‌ها نوشته و پس از امضای خود و متعاملا‌ن و دفتریار اول (چنانچه داشته باشد)، نسخه‌ای از آن را به هریک از متعاملا‌ن داده و نسخه‌ای دیگر را به ضمیمه لا‌شه سند تنظیمی، به صورت مستقیم و حداکثر ظرف 5 روز به اداره ثبت محل وقوع ملک تسلیم نموده و در قبال آن رسید اخذ کند.(ماده 36 آیین‌نامه دفاتر اسناد رسمی)

مسؤول اداره نیز به‌سرعت دستور ثبت آن را صادر می‌کند تا پس از ثبت در دفتر اندیکاتور حداکثر ظرف 24 ساعت پس از وصول خلا‌صه معامله، توسط متصدی دفتر املا‌ک به ترتیب تاریخ در دفتر «ثبت خلا‌صه معاملا‌ت» ثبت شده و سپس برابر ثبت و صفحه ملک در دفتر املا‌ک ثبت گردد.(ماده 104 آیین‌نامه قانون ثبت اسناد و املا‌ک)

و اما در تنظیم خلا‌صه معامله و ارسال و ثبت آن نکات زیر بسیار حایز اهمیت است:

1- تمامی‌دفاتر اسناد رسمی باید دارای دفتر «ثبت خلا‌صه معامله» باشند و سردفتر مکلّف به تنظیم و ارسال خلا‌صه معامله است.

2- خلا‌صه معامله مخصوص متعاملا‌ن و اداره ثبت تنظیم شده و به ازای هر ثبت و صفحه نوشته می‌شود.در این باره استفاده از کاربن و نظایر آن ممنوع است.

٣- چنانچه هریک از مشخصات مندرج در خلا‌صه معامله نیاز به اصلا‌ح داشته باشد، باید با ذکر توضیح و دفتر ثبت معاملاتی چیست؟ با مهر و امضای سردفتر انجام شود.

4- در صورتی که معامله دارای حقوق انتفاعی همچون عمری باشد، باید نسبت به ذکر آن در خلا‌صه معامله دقت شود.

5- چنانچه مورد معامله در رهن یا بیع شرط باشد، لا‌زم است با رنگ قرمز ممهور به مهر«در بیع شرط می‌باشد» گردد و در غیر این صورت نیز باید از مهر« در بیع شرط نمی‌باشد» استفاده شود.(بند 80 مجموعه بخشنامه‌های ثبتی)

6- سردفتر باید دقت داشته باشد که چنانچه اسناد رسمی فسخ یا اقاله شوند، مفاد ماده 69 قانون ثبت و ماده 23 آیین‌نامه دفاتر اسناد رسمی رعایت گردد و در تنظیم اسناد قطعی و همچنین تنظیم خلا‌صه معامله به اسناد شرطی یا رهنی و حتی بازداشت قبلی ملک توجه لا‌زم به عمل آید تا از صدور اسناد معارض در آینده جلوگیری شود.(رأی شماره 9 شورای عالی ثبت)

7- خلا‌صه معامله باید از حیث امضای متعاملا‌ن و سردفتر و دفتریار و مهر دفترخانه تکمیل باشد.(بند82 مجموعه بخشنامه‌های ثبتی)

8- سردفتر باید ظرف 5 روز خلا‌صه معامله را ارسال نماید و متصدی دفتر املا‌ک نیز به‌سرعت و حداکثر ظرف 24 ساعت پس از وصول آن، نسبت به ثبت در دفتر املا‌ک اقدام کند.

9- خلا‌صه معامله به صورت مستقیم و توسط کارمند دفترخانه به اداره ثبت ارسال شده و در قبال آن رسید اخذ می‌گردد.

10- در صورتی که باقی‌مانده ملک، مورد معامله واقع شود، سند مالکیت ضمن خلا‌صه معامله به اداره ثبت ارسال می‌گردد (بند 82 مجموعه بخشنامه‌های ثبتی) و نیز چنانچه معامله به وکالت صورت گرفته باشد، تصویر وکالت‌نامه برای ضبط در پرونده ثبتی به ضمیمه ارسال می‌شود.

11- ثبت خلا‌صه معامله در دفتر املا‌ک باید به ترتیب تاریخ باشد و در این میان چنانچه در یک تاریخ نسبت به یک پلا‌ک معامله قطعی و رهنی و رهن متمم صورت گرفته باشد، رعایت ترتیب ثبت خلا‌صه معامله با توجه به شماره اسناد تنظیمی الزامی‌است.

12- در هنگام ثبت در دفتر املا‌ک چنانچه انتقال راجع به تمام یا قسمتی از ملک مفروز یا مشاع باشد، متصدی دفتر املا‌ک ملزم به ذکر خروجی در زیر ثبت ملک یا در ستون ملا‌حظات (با مرکب قرمز) است.(بند 2 ماده 104 آیین‌نامه قانون ثبت اسناد) در حال حاضر، به دلیل حجم فراوان معاملا‌ت، دفاتر اسناد رسمی بسیاری از این نکات را رعایت نکرده و یا در اجرای آن تسامح می‌نمایند و از سوی دیگر قوانین ثبتی در مواردی نیز مجازات‌هایی را پیش‌بینی نموده است.

به عنوان نمونه، سران دفاتر در صورت تأخیر در ارسال خلا‌صه معاملا‌ت از 5 تا 50 هزار ریال جریمه می‌شوند.(بند ب ماده 29 آیین‌نامه‌های بند 4 ماده 6 و . قانون دفاتر اسناد رسمی و کانون سردفتران مصوب 1354)

همچنین چنانچه متصدیان ثبت املا‌ک ظرف 24 ساعت پس از وصول خلا‌صه معامله از دفترخانه آن را ثبت دفتر املا‌ک ننمایند و به عبارتی تأخیر یا تسامح کنند، مستوجب تعقیب اداری و کیفر خواهند بود.(ماده 104 آیین‌نامه قانون ثبت اسناد و املا‌ک)

اما این پرسش پیش می‌آید که آیا چنین مجازات‌هایی می‌تواند تضمینی برای اجرای صحیح مقررات در این خصوص باشد؟

به نظر می‌رسد در صورت اهمال در تنظیم و ارسال خلا‌صه معاملا‌ت باید مجازات‌های شدیدتری در نظر گرفته شود.از سوی دیگر متصدیان دفاتر املا‌ک و نیز مسؤولا‌ن آنها باید علا‌وه بر این‌که کیفرهای انتظامی‌را تحمل کنند، مطابق ماده 11 قانون مسؤولیت مدنی مصوب 1339 خسارت‌های متضرران را نیز جبران نمایند.

کم نیستند پرونده‌هایی که در دادگاه‌ها و نیز هیأت‌های نظارت مطرح می‌باشند و ماه‌ها زمان لا‌زم است تا بتوان سهل‌انگاری سردفتر یا کارمندی را در این رابطه جبران نمود.در این زمینه لا‌زم به ذکر نیست که وفق ماده 22 قانون ثبت دولت تنها کسی را که ملک به اسم او در دفتر املا‌ک به ثبت رسیده یا شخصی را که ملک مزبور به او منتقل شده و این انتقال نیز در دفتر املا‌ک ثبت شده باشد را مالک می‌شناسد.

به این ترتیب اهمیت خلا‌صه معامله و ثبت آن در دفتر املا‌ک بیشتر روشن می‌شود.از سوی دیگر حجم بسیار نقل و انتقالا‌ت املا‌ک و نیز ازدیاد جرایم ناشی از جعل اسناد رسمی می‌طلبد که جذب و به‌کارگیری نیروهای کارآمد در این بخش افزایش یابد تا واحدهای ثبتی بتوانند با دقت و سرعت بیشتری نسبت به ثبت خلا‌صه معاملا‌ت اقدام نمایند.

معاملات اسپات چیست؟ معنی اسپات در ارز دیجیتال چیست؟

این روزها بازار کسب درآمد دلاری بسیار داغ است و افراد زیادی سعی می‌کنند تا با راه‌های گوناگون درآمد دلار داشته باشند. یکی از راه‌هایی که اخیرا برای کسب درآمد دلاری بسیار مورد توجه قرار گرفته است، معامله در بازار ارزهای دیجیتال یا اصطلاحا ترید کردن است. روش‌ها و ابزارهای معامله در صرافی ارز دیجیتال با روش معامله در بورس متفاوت است. بنابراین کسانی که قصد معامله در بازار رمزارزها را دارند، قبل از هر چیز باید با انواع شیوه‌های معاملاتی در صرافی‌های ارز دیجیتال آشنا شوند. روش‌های معاملاتی همچون اسپات تریدینگ (Spot)، مارجیـن تریدینگ و فیـوچرز در اکسچنج‌های ارز دیجیتال وجود دارند که هر معامله‌گر قبل از ورود به بازار رمزارزها باید آن‌ها را بشناسد.
در این مقاله قصد داریم، به صورت کامل و با زبان ساده درباره اسپات تریدینگ صحبت کنیم و سوال «معاملات اسپات چیست؟» را زیر ذره‌بین ببریم. علاوه بر این درباره قیمت اسپات، مفهوم Ask و Bid و انواع سفارش‌ها در معاملات Spot توضیح خواهیم داد و در آخر مزایا و معایب اسپات تریدینگ را بیان خواهیم کرد. در صورتی که علاقه‌مند هستید درباره سایر روش‌های معاملاتی در صرافی‌های ارز دیجیتال اطلاعات کسب کنید، می‌توانید مقاله مارجین تریدینگ در ارزهای دیجیتال چیست؟ و مقاله معاملات فیوچرز در ارزهای دیجیتال چیست؟ را مطالعه کنید.

• 1) معاملات اسپات در صرافی‌های ارز دیجیتال
• 2) قیمت اسپات چیست؟
• 3) دفتر سفارش‌ها یا اردر بوک در Spot Trading چیست؟
• 4) انواع سفارش‌‌ها در اسپات تریدینگ
• 5) بهترین بازارهای اسپات تریدینگ
• 6) مزایا و معایب معاملات اسپات چیست؟
• 7) تفاوت اسپات تریدینگ با سایر انواع معاملات ارزهای دیجیتال
• 8) سخن پایانی

معاملات اسپات در صرافی‌های ارز دیجیتال

معنی اسپات چیست؟ معاملات اسپات یا اسپات تریدینگ در صرافی‌های ارز دیجیتال بر خلاف نام آن اصلا مفهوم پیچیده‌ای نیست. اسپات تریدینگ همان روشی سنتی است که معامله‌گران از صد سال پیش برای سرمایه‌گذاری و کسب سود استفاده می‌کنند. معامله‌گران در Spot تریدینگ یک ارز دیجیتال را در قیمت پایین خریداری می‌کنند و هنگامی که به قیمت بالاتری رسید، آن را می‌فروشند و کسب سود می‌کنند.

از این توضیح می‌توانید متوجه شوید که معاملات اسپات صرافی‌های ارز دیجیتال از لحاظ سبک معاملاتی همانند معامله در بورس تهران است. شما همانند یک شکارچی منتظر قیمت‌های پایین می‌شوید و سپس در زمان مناسب خرید کرده و منتظر رشد قیمت‌ها می‌شوید. در اسپات تریدینگ با یک بازار یک طرفه مواجه هستید و فقط می‌توانید از رشد قیمت ارز دیجیتال خود به سود برسید.

در صورتی که معامله‌گر حرفه‌ای هستید و همانند بازار فارکس خواهان یک بازار دو طرفه در ارزهای دیجیتال هستید، توصیه می‌کنیم که از بازارهای فیوچرز در صرافی‌های ارز دیجیتال استفاده کنید. در بازار فیوچرز هم از کاهش قیمت رمزارزها و هم از افزایش قیمت آن‌ها می‌توانید سود کسب کنید. البته معامله در این بازارها نیاز به تجربه بیشتری دارند و توصیه می‌کنیم قبل از ورود در بازار فیوچرز ارزهای دیجیتال، در معاملات Spot تجربه لازم را کسب کنید.

در فیوچرزها همانند بازار فارکس از پوزیشن‌های معاملاتی لانگ یا شورت برای کسب سود استفاده می‌شود. اگر اطلاعات کافی در زمینه بازارهای دو طرفه و پوزیشن‌های معاملاتی لانگ یا شورت ندارید. می‌توانید مقاله آموزش معامله در بازار فارکس یا مقاله پوزیشن Long یا Short چیست؟ را مطالعه کنید. افرادی که تجربه کافی در معاملات رمزارزها را دارند، می‌توانند برای ورود به بازار فیوچرز، مقاله آموزش معاملات فیوچرز در صرافی کوکوین را بخوانند.

قیمت اسپات چیست؟

همانطور که توضیح دادیم، معامله اسپات در صرافی‌ها به این صورت است که یک ارز دیجیتال را در یک قیمت مناسب خریداری می‌کنید و سپس برای کسب سود، منتظر افزایش قیمت آن می‌شوید. به قیمت اولیه‌ای که در آن ارز دیجیتال را خریداری کرده‌اید، قیمت اسپات گفته می‌شود. این قیمت به وسیله عرضه و تقاضای معامله‌گران بازار تعیین می‌شود.

دفتر سفارش‌ها یا اردر بوک در Spot Trading چیست؟

در هر معامله‌ای دو طرف فروشنده و خریدار وجود دارد. در صرافی‌های ارز دیجیتال نیز خریداران و فروشندگان قیمت‌های پیشنهادی خود را ثبت می‌کنند و تمام این پیشنهادات در قالب یک دفتر سفارشات یا اردر بوک به معامله‌گران نشان داده می‌شود. معامله‌گران با استفاده از این دفتر سفارش Order Book می‌توانند قیمت مناسب برای معامله ارز دیجیتال خود را پیدا کنند.

نحوه اولویت‌بندی سفارش‌ها در اردر بوک

تمام قیمت‌های پیشنهادی خریداران و فروشندگان یک ارز دیجیتال درون اردر بوک وجود دارد، اما برخی قیمت‌ها به ابتدای لیست می‌آیند. قیمت پیشنهادی خریدارانی که بیشترین قیمت را پیشنهاد می‌دهند و همچنین قیمت پیشنهادی فروشندگانی که دارایی خود را ارزان‌تر می‌فروشند، به ابتدای لیست اردر بوک می‌آید و پیشنهادات با معامله‌گران با یکدیگر تطابق پیدا می‌کند.

در یک معامله اسپات دفتر ثبت معاملاتی چیست؟ چنانچه خریدار باشید و قصد معامله سریع داشته باشید، باید اردر بوک را نگاه کنید و بالاترین قیمت سفارشات را برای خرید پیشنهاد کنید. چنانچه فروشنده هستید و قصد فروش سریع دارایی خود را دارید، باید اردر بوک را نگاه کنید و پایین‌ترین قیمت سفارشات را برای فروش پیشنهاد دهید.

معنی واژه‌های Ask و Bid در Spot تریدینگ

برخی صرافی‌های ارزهای دیجیتال در پنل معاملاتی اسپات خود به جای استفاده از واژه‌های خرید یا فروش، از کلمات Ask یا Bid استفاده می‌کنند که موجب سردرگمی کاربران می‌شود. البته معمولا در همه صرافی‌ها دکمه خرید با رنگ سبز و دکمه فروش با رنگ قرمز مشخص می‌شود، اما برای آنکه هنگام معامله Spot در این صرافی‌ها مطمئن‌تر باشید، همیشه به یاد داشته باشید که کلمه Bid همان معنی Buy یا خرید را دارد و کلمه Ask همان معنی Sell یا فروش را داراست.

انواع سفارش‌‌ها در اسپات تریدینگ

اسپات تریدینگ یک روش معاملاتی است و برای انجام آن می‌توانید از انواع مختلفی از سفارش‌های خرید و فروش استفاده کنید. در ادامه به سفارشات رایج در بازار اسپات اشاره می‌کنیم که تقریبا در پنل معاملاتی تمام صرافی‌های معتبر ارزدیجیتال وجود دارند و می‌توانید به منظور انجام معامله‌های اسپات از آن‌ها استفاده کنید.

سفارش مارکت یا معامله سریع

چنانچه می‌خواهید سریعا یک ارزدیجیتال را بخرید یا آن را به فروش برسانید، می‌توانید از سفارش Market استفاده کنید. در این نوع سفارش اگر قصد خرید ارز دیجیتال را داشته باشید، آن را به بالاترین قیمت لحظه‌ای بازار خریداری خواهید کرد و اگر قصد فروش داشته باشید، ارز دیجیتال خود را به ارزان‌ترین قیمت لحظه‌ای بازار خواهید فروخت.

سفارش لیمیت یا معامله در قیمت مشخص شده

چنانچه یک معامله‌گر آموزش دیده باشید، همواره تحلیل خوبی از قیمت ارز دیجیتال مورد نظر خود دارید و اطلاع دارید که در چه قیمتی باید یک رمزارز را خرید و در چه قیمتی باید آن را فروخت. در سفارش Limit، شما قیمت مورد نظر خود را برای خرید یا فروش یک ارز دیجیتال مشخص کرده و سفارش خود را ثبت می‌کنید.

در این سفارش خرید و فروش به صورت سریع و لحظه‌ای انجام نخواهد شد، بلکه هنگامی که ارزش ارز دیجیتال مورد نظر به قیمت تعیین شده توسط شما برسد، سفارش به صورت اتوماتیک اجرا خواهد شد. امکان دارد که اجرای سفارشات لیمیت فقط چند دقیقه زمان ببرد و گاهی نیز امکان دارد، سفارش لیمیت شما چند ماه در حالت باز بماند و اجرا نشود. همه چیز به مدت زمانی بستگی دارد که قیمت بازار به قیمت تعیین شده توسط شما برسد.

سفارش استاپ لیمیت یا سفارش جلوگیری از ضرر

کاربرد سفارش Stop-limit برای جلوگیری از ضرر است. معامله‌گرانی که وارد دنیای ارزهای دیجیتال می‌شوند، باید مراقب نوسان‌های شدید این بازار باشند و همواره به حد ضرر پایبند باشند. سفارش جلوگیری از ضرر یا استاپ لیمیت ابزاری مناسب برای مدیریت سرمایه است.

شما می‌توانید برای ارز دیجیتالی که خریداری کرده‌اید، یک حد ضرر تعیین کنید. هنگامی که ارزش آن ارز دیجیتال از قیمت تعیین شده توسط شما پایین‌تر بیاید، سیستم به صورت اتوماتیک دارایی شما را خواهد فروخت و از وارد آمدن ضرر بیشتر جلوگیری خواهد کرد. چنانچه می‌خواهید در دنیای ارزهای دیجیتال موفق باشید، همواره از این نوع سفارش استفاده کنید.

بهترین بازارهای اسپات تریدینگ

این روش معاملاتی را هم می‌توان در صرافی‌های ارز دیجیتال انجام داد و هم بازارهای خارج از صرافی. بازارهای خارجی در زبان انگلیسی با نام Over The Counter و مخفف OTC‌ شناخته می‌شوند. روش اول معاملات اسپات در صرافی‌های متمرکز ارزهای دیجیتال یا فارکس است. این صرافی‌ها واسطه خریداران و فروشندگان با دارایی‌های خرید و فروش شده محسوب می‌شوند. این واسطه مزیت‌هایی که در ادامه بیان می‌کنیم را به دنبال دارد:

• نظارت بر عملکرد صحیح تریدرها و تأمین امنیت معاملات
• تأمین امنیت حساب‌های کاربری
• نظارت بر احراز هویت کاربران
• قیمت‌گذاری

بعضی صرافی‌ها به صورت غیرمتمرکز کار می‌کنند. آن‌ها هیچ نهاد واسطه‌ای ندارند و با نام Dex یا صرافی غیرمتمرکز ارز دیجیتال شناخته می‌شوند. این صرافی‌ها با بازارسازهای خودکار کار می‌کنند. قیمت در این صرافی‌ها با توجه به نقدینگی هر دارایی دیجیتال تأمین می‌شود و قراردادهای هوشمند هم وظیفه اعتمادسازی بین طرفین اسپات تریدینگ را انجام می‌دهند.

بازارهای OTC سومین مکان برای انجام اسپات تریدینگ است. در این بازار، دارایی‌های دیجیتال و تریدهای اسپات به صورت مستقیم بین کارگزاری‌ها و معامله‌گران انجام می‌شود. عدم وجود واسطه‌ صرافی متمرکز یا استخرهای نقدینگی، به تریدرها کمک می‌کند معامله‌شان را با اسلیپیج کم‌تری انجام بدهند. این بازارها برای افرادی مناسب است که قصد دارند سرمایه‌ زیادی به Spot تریدینگ اختصاص دهند یا در بازار ارزهایی با نقدینگی پایین فعالیت کنند.

مزایا و معایب معاملات اسپات چیست؟

هیچ روش یا ابزار معاملاتی وجود ندارد که کامل و بدون نقطه ضعف باشد. هر روش مزایا و معایب خود را دارد و برای دسته‌ای معامله‌گران مناسب است. چنانچه قصد ترید دارید، باید با آگاهی از معایب و مزایای هر روش، بهترین روش معاملاتی را با توجه به میزان ریسک‌پذیری و خصوصیات رفتاری خود انتخاب کنید. بنابراین در ادامه به بیان مزایا و معایب اسپات تریدینگ می‌پردازیم.

مزایای معاملات اسپات

• ساده‌ترین روش معاملات در صرافی‌های ارز دیجیتال چیست؟ اسپات تریدینگ ساده‌ترین روش معاملات در صرافی‌های ارز دیجیتال است. بنابراین بسیار مناسب تازه‌کاران و افراد کم تجربه است. در معامله Spot فقط کافی است دفتر ثبت معاملاتی چیست؟ که یک دارایی را بخرید و منتظر رشد قیمت آن شوید.
• محاسبه سود و زیان در معاملات اسپات بسیار راحت است. بنابراین می‌توانید مطمئن شوید که همه چیز به درستی انجام شده است و در هنگام محاسبه کارمزدها خطایی رخ نداده است.
• در اسپات تریدینگ فقط به اندازه دارایی خود سرمایه‌گذاری می‌کنید. مدیریت ریسک و سرمایه در معاملات اسپات راحت‌تر است و این روش معاملاتی برای افرادی با ریسک‌پذیری پایین بسیار مناسب است.
• معاملات اسپات برچسب زمانی ندارند، شما می‌توانید برای چند ماه و حتی چند سال یک سفارش اسپات باز داشته باشید.

معایب اسپات تریدینگ

• دریافت سودهای کلان با معاملات اسپات معمولا امکان‌پذیر نیست. در Spot تریدینگ به تناسب سرمایه خود سود کسب می‌کنید و نمی‌توانید همانند معاملات فیوچرز، سود خود را چندین برابر کنید.
• معاملات اسپات یک طرفه هستند و فقط می‌توانید با افزایش قیمت‌ها کسب سود کنید. در صورتی که در فیوچرز می‌توانید از افت قیمت‌ها نیز کسب سود کنید.
• معاملات اسپات برای افرادی که علاقه‌مند به معامله در تایم فریم‌های پایین هستند، چندان مناسب نیستند.

تفاوت اسپات تریدینگ با سایر انواع معاملات ارزهای دیجیتال

ترید در بازار ارزهای دیجیتال می‌تواند به روش‌های مختلفی انجام شود. تریدرها در حین آموزش، روش‌های مختلف تریدینگ را یاد می‌گیرند و در نهایت روشی با استفاده از روشی که می‌تواند بیشترین سود را برایشان داشته باشد، انتخاب می‌کنند. بعضی از تریدرها هم در استراتژی‌های معاملاتیشان از چند روش ترید استفاده می‌کنند تا با انتخاب روش مناسب با توجه به شرایط بازار، از نوسان‌های مختلف سود به دست آورند. در ادامه اسپات تریدینگ را با دو روش مارجین تریدینگ و فیوچرز تریدینگ مقایسه می‌‌کنیم.

تفاوت معاملات مارجین و اسپات

در معاملات مارجین، تریدرها می‌توانند با دریافت وام از اشخاص ثالث (سرمایه‌گذاران یا پلتفرم‌ها) ترید انجام بدهند. معاملات اسپات این قابلیت را ندارد و تریدرها برای معامله باید در لحظه هزینه کل دارایی‌هایی که خریداری می‌کنند را بپردازند. در معاملات مارجین، تریدرهایی که می‌توانند بازار را تحلیل کنند و معاملات سودآور انجام بدهند، با قرض گرفتن، حجم دارایی‌هایشان را افزایش می‌دهند تا بتوانند معاملات بزرگ‌تری انجام بدهند و سود بیشتری به دست آورند. البته مارجین تریدینگ ریسک‌هایی هم دارد و اگر معامله سودآور نباشد، تریدر مجبور می‌شود وام را از سرمایه شخصی خودش بازگرداند.

تفاوت اسپات تریدینگ و معاملات فیوچرز

معاملات Spot در لحظه انجام می‌شوند، اما معاملات فیوچرز در آینده انجام خواهند شد. یعنی خریدار و فروشنده در یک قرارداد هوشمند مشخص می‌‌کنند که در زمان مشخصی در آینده مقدار معینی دارایی دیجیتال را با قیمتی که از اکنون مشخص کرده‌اند، بخرند یا بفروشند. این دسته از معاملات ارزهای دیجیتال در بازارهای مختلف انجام می‌شود.

سخن پایانی

برای کسب سود در هر بازار باید روش‌های معامله در آن را به خوبی بشناسیم و اولین قدم برای انتخاب استراتژی معاملاتی، انتخاب یک روش معاملاتی مناسب با خصوصیات شخصی و رفتاری خود است. همانطور که در این مقاله از صرافی ارز دیجیتال داموند توضیح دادیم، معاملات اسپات در ارزهای دیجیتال، همان روش سنتی سرمایه‌گذاری است که احتمالا همه افراد یکبار تجربه آن را داشته‌اند.

در اسپات تریدینگ یک دارایی را می‌خریم و منتظر افزایش قیمت آن می‌شویم. استراتژی کسب سود و مدیریت ریسک در این روش معاملاتی بسیار ساده و قابل محاسبه است، اما همانطور که گفتیم این روش هم معایبی دارد که در این مقاله به بیان آن‌ها پرداختیم. در این مطلب سعی شد، توضیحات کامل و ساده‌ای درباره معاملات Spot داده شود، امیداوریم توانسته باشیم آگاهی شما را در این زمینه افزایش دهیم و در تعیین استراتژی معاملاتی مناسب شما را کمک کنیم.

اقامه و فسخ اسناد در دفاتر اسناد رسمی

بررسی نحوه عمل دفاتر اسناد رسمی در فسخ و اقاله اسناد گویای این حقیقت است که رویه واحدی در این زمینه وجود ندارد به گونه ای که برخی از دفاتر مبادرت به فسخ و اقاله اسناد در ستون ملاحظات دفتر نموده و گروهی دیگر نیز با تنظیم اقرارنامه فسخی ویا سند اقاله به این امر خطیر می پردازند و ما در این نوشتار برآنیم تا ضمن بررسی و ریشه یابی این دوگانگی ، شیوۀ صحیح فسخ و اقاله اسناد در دفاتراسناد رسمی رابا استناد به قوانین و مقررات و بخشنامه های ملاک عمل ارائه نماییم ، باشد که در اتخاذ رویه واحد همکاران مؤثر واقع شود .
تعاریف – اگرچه غایت اصلی این مبحث پرداختن به تعاریف فسخ و اقاله ، ماهیت حقوقی آن دو ، وجوه اشتراک و افتراق آنها و آثار مترتب برهریک از دو عنوان حقوقی یاد شده نیست ، لیکن برای ورود به بحث لاجرم تعاریفی هر چند ناقص از آن دوارائه می شود .

ماده 219 قانون مدنی مقرر می دارد : "عقودی که بر طبق قانون واقع شده باشد بین متعاملین وقائم مقام آنها لازم الاتباع است مگر اینکه به رضای طرفین اقاله و یا به سبب قانونی فسخ شود ."
« عقد لازم پس از آنکه طبق قانون واقع شد به دستور ماده 219 قانون مدنی بین متعاملین و قائم مقام قانونی آنان لازم الاتباع است و باید مفاد آن را به موقع اجرا گذارند ونمی توانند هر موقع که بخواهند آن را برهم زنند مگر در دومورد 1 – اقاله 2- فسخ به علت قانونی »

هر چند بنا به عقیده اکثر نویسندگان حقوقی این ماده مبین اصل لزوم قراردادها است اما برخی نیز معتدند ماده مذکور شامل عقود لازم و جایز می شود یعنی جز در مورد فسخ و اقاله باید به تعهدات ناشی از عقود عمل کرد و در صورت تخلف متعهدله ناشی از عقود عمل کرد و در صورت تخلف متعهدله می تواند متعهد را الزام کند.
تعریف اقاله : قانون مدنی اقاله را یکی از اسباب سقوط تعهدات به شمار آورده و در ماده 283 در تعریف اقاله می گوید « بعد از معامله طرفین می توانند به تراضی آن را اقاله و تفاسخ نمایند ».
« اقاله در لغت عرب به معنی خلاص نمودن کسی است از چیزی که دچار آن می باشد و در اصطلاح حقوقی اقاله و تفاسخ برهم زدن عقد به تراضی طرفین معامله می باشد همچنان که دو نفر می توانند طبق ماده 10 قانون مدنی از آزادی اراده در امور مالی خود استفاده نمایند و قرارداد منعقد و در مقابل یکدیگر تعهد کنند یا یکی مالی را به دیگری منتقل نماید .طبق ماده 283 قانون مدنی پس از انجام معامله نیز می توانند از آزادی اراده در امور مالی خود استفاده نموده و عقدی را که قبلاً منعقد ساخته اند به تراضی اقاله و تفاسخ نمایند بنابراین اقاله در تمام عقود لازم ممکن است یافت شود مگر در عقد نکاح که از امور غیرمالی است و وقف که جنبۀ اجتماعی دارد».

تعریف فسخ : گرچه قانون مدنی مشخصاً تعریفی از فسخ به دست نداده است اما از تعریف اقاله در ماده 283 آن قانون که برهم زدن طرفین عقد را به تراضی ، تفاسخ نامیده است به خوبی مستفاد است که فسخ عبارت است از برهم زدن یک طرفه عقد وبدون رضایت و حتی در پاره ای از موارد بدون اطلاع طرف دیگر آن. « فسخ عبارت است از انحلال ارادی که به تصمیم یکی از دو طرف انجام می شود این عمل حقوقی بر خلاف اقاله که در شمارقراردادها می آید ایقاع است و نیاز به تراضی ندارد » .
« برگشت آثار عقد توسط فسخ باید به وسیله یک طرف عقد باشد و اگر به توافق طرفین ایجاد شود آن را اقاله نامند نه دفتر ثبت معاملاتی چیست؟ فسخ واسم دیگر اقاله تفاسخ است ( ماده 283 قانون مدنی ) فسخ نیز یکی از اسباب سقوط تعهدات است بنابراین سقوط تعهدات منحصر به آنچه در ماده 264 قانون مدنی گفته شده نیست ».

اجمالاً آنکه فسخ و اقاله هر دو یک عمل حقوقی ارادی هستند با این تفاوت که اقاله عمل حقوقی دو یا چند طرفه و فسخ عمل حقوقی یک طرفه می باشد که باید به منصه ظهور برسند همچنان که ماده 284 در این خصوص می گوید : « اقاله به هر لفظ یا فعلی واقع می شود که دلالت بر به هم زدن معامله بنماید ».
ماده 449 نیز در مورد فسخ با همان عبارت مقرر می دارد : « فسخ به هر لفظ یا فعلی که دلالت بر آن نماید حاصل می شود ».
فسخ واقاله اسناد در دفاتر اسناد رسمی :
ماده 104 آیین نامه قانون ثبت مصوب 1317 آورده است :
« در موقع انتقال تمام یا قسمتی از ملک ثبت شده و یا واگذاری حقی نسبت به عین ملک ، سند معامله در دفتر اسناد رسمی ثبت و خلاصه آن در دفتر املاک زیر ثبت ملک به طریق آتی ثبت می شود .

در موقع فسخ معاملات نیز سردفتر لاشه سند باطل شده و آگهی فسخ را به اراده ثبت بفرستد تا در ملاحظات دفتر املا ک قید گردد . » همان گونه که ملاحظه می شود در آیین نامه قانون ثبت صرفاً کلمه فسخ را به کار برده و نه تنها از اقاله سخنی به میان نیاورده بلکه نحوه عمل دفاتر در فسخ سند را نیز به سکوت گذاشته است و تنها به تکلیف دفترخانه در ارسال لاشه سند باطل شده و آگهی فسخ به اداره ثبت بسنده کرده است .

در قانون دفاتر اسناد رسمی مصوب 15/3/1316 نیز گرچه هم اکنون منسوخه و غیرقابل استناد است ، هیچ اشاره ای به نحوه اقاله و فسخ اسناد در دفاتر اسناد رسمی نشده بود ، لیکن در ماده 23 آیین نامه ( نظامنامه ) قانون دفاتر اسناد رسمی مصوب 14/2/1317 آمده است :

« دفاتر اسناد رسمی در مورد اقاله و فسخ معاملات باید به طریق ذیل عمل کنند ؛
الف – در صورتی که یکی از متعاملین بخواهد از حق خیار خود استفاده نماید بایستی پس از احراز حق مزبور فسخ معامله در حاشیه سند و ثبت دفاتر قید شده و به امضاء کسی که معامله را فسخ نموده برسد سردفتر باید امضاء شخصی مزبور و وقوع فسخ را تصدیق و امضاء نماید ( همین عمل را عیناً چنانچه دفتر اسناد رسمی دارای نماینده باشد ) باید در دفتر خود بنماید دراین مورد زدن مهر باطل شد مورد نخواهد داشت .

ب- در صورتی که طرفین برای اقاله به دفتر اسناد رسمی مراجعه کنند باید پس از اقاله معامله در ستون ملاحظات دفتر ، سند معامله ابطال و مهر ( باطل شد ) روی سند وثبت دفتر زده شود در مورد املاک چنانچه اقاله گردد خلاصه معاملات به دفتر املاک ارسال گردد .
علی الظاهر تا قبل از تصویب قانون مالیات های مستقیم مصوب 1345 مبنای کار دفاتر در فسخ و اقاله ، ماده 23 استنادی فوق الاشعار بود تا اینکه سازمان ثبت اسناد و املاک کشور به موجب بخشنامه هایی که ذیلاً به آنها اشاره می شود و بر اساس ماده 42 قانون مالیات های مستقیم مصوب 1345 تغییراتی در روش عمل دفاتر اسناد رسمی به وجود آورد .

بند 75مجموعه بخشنامه های ثبتی: « فسخ معاملات باید پس از ثبت در ردیف دفتر جاری طبق ماده 42 قانون مالیات های مستقیم و اخذ امضاء از فسخ کننده و اخبار در ستون ملاحظات ثبت مربوطه در دفتر سردفتر ، در ستون ملاحظات سند مالکیت هم ثبت شده و به امضاء فسخ کننده برسد و اطلاع نامه فسخ نیز ظرف پنج روز به اداره ثبت محل تحویل گردد ».

بند 108 مجموعه بخشنامه های ثبتی : « در ا جرای ماده 42 قانون مالیات های مستقیم مصوب اسفند 1345 فک دین کلاً یا جزئاً و فسخ اسناد به طور کلی باید تحت شماره و تاریخ در ردیف اسناد ثبت و مدلول آنها با ذکر شماره و تاریخ در ملاحظات ثبت مورد فسخ توضیح داده شود بدیهی است احراز صحت فسخ با مسئول دفترخانه می باشد » .

با تصویب قانون مالیات های مستقیم مصوب 1366 که از اول فروردین سال 1368 لازم الاجرا گردید ثبت فسخ و اقاله معالات در دفتر جاری و تحت شماره علی حده منتفی و ملغی گردید متعاقب آن به دلیل ناهماهنگی دفاتر اسناد رسمی در اعمال حق فسخ و اقاله اسناد بخشنامه شماره 5001/18 کانون سردفتران و دفتریاران ( وحدت رویه ) که به موجب نامه های شماره 13703/34-7/121380و349/34-18/1/1381 مورد تأیید سازمان ثبت اسناد و املاک واقع گردیده صادر و ابلاغ شد براساس بخشنامه اخیرالتصویب « چنانچه اقاله در دفتر تنظیم کننده سند معامله صورت پذیرد مراتب اقاله با توجه به بند ب ماده 23 آیین نامه دفاتر دفتر ثبت معاملاتی چیست؟ اسناد رسمی مصوب 1317 در ملاحظات ثبت مربوطه و در حاشیه سند قید و اطلاع نامه فسخ با عنایت به ماده 104 آیین نامه قانون ثبت و بندهای 75 و 102 مجموعه بخشنامه های ثبتی به ثبت محل اعلام می گردد ، لیکن چنانچه اقاله در دفتر خانه تنظیم کننده سند و ثبت مربوطه اعلام میدارد».

اداره حقوقی قوه قضاییه نیز در نظریه شماره 1307/7 مورخ 13/2/1371 دربارۀ چگونگی اقاله عقد صلح چنین گفته است : « با توجه به ماده 760 قانون مدنی و بند دفتر ثبت معاملاتی چیست؟ ب ماده 23 آیین نامه دفاتر اسناد رسمی مصوب 1317 اقاله عقد صلح مستلزم حضور طرفین در دفتر اسناد رسمی و ثبت اقاله در ستون ملاحظات دفتر وابطال معامله و زدن مهر باطل شد روی سند و ثبت دفتر و اعلام به دفتر املاک می باشد ، صرف زدن مهر باطل شد روی سند کافی برای اثبات اقامه عقد صلح نخواهد بود».

بنابراین ملاحظه می شود که سازمان ثبت اسناد و املاک کشور در تأیید نظریات کانون سردفتران و دفتریاران که در راستای بند ب ماده 66 قانون دفاتر اسناد رسمی مصوب 25/4/1354 به عنوان وحدت رویه اتخاذ شده و نیز اداره محترم حقوقی قوه قضاییه پس از لازم الاجرا شدن قانون مالیاتهای مستقیم مصوب 1366 مبنای عمل دفاتراسناد رسمی درفسخ و اقاله اسناد را ماده 23 آیین نامه (نظامنامه ) دفاتر اسناد رسمی مصوب 1317 عنوان نموده اند در نتیجه هر چند با تصویب قانون دفاتر اسناد رسمی مصوب 1354 و و آیین نامه های آن بحث بر سر بقاء یا نسخ آیین نامه دفاتر اسناد رسمی مصوب 1317 دفتر ثبت معاملاتی چیست؟ تاکنون بی نتیجه مانده است به هر روی دفاتر اسناد رسمی به دلیل فقدان مقررات دیگری غیر از آنچه در ماده 23 آیین نامه متنازع فیه آمده است و به ویژه با عنایت به تأیید و تأکید سازمان ثبت اسناد و املاک کشور به اجرای ماده مورد اشاره در خصوص فسخ و اقاله اسناد ، ناگزیر از تبعیت از بخشنامه های سازمان ثبت خواهند بود با این توضیحات تکالیف دفاتر اسناد رسمی را دردو مقوله فسخ و اقاله اسناد می توان به شرح ذیل تفکیک نمود :

فسخ سند در دفتر تنظیم کننده سند :

1 ـ احراز حق فسخ
2ـ سؤال از اداره اجراء در صورتی که نسبت به سند اجراییه صادر شده باشد ( بند 66 مجموعه بخشنامه های ثبتی )
3ـ فسخ معامله در حاشیه سند و ثبت دفتر
4ـ امضاء فسخ کننده در حاشیه سند و ثبت دفتر
5 ـ تصدیق امضاء فسخ کننده و اعلام فسخ توسط سردفتر و امضاء او .
6 ـ ارسال لاشه سند باطل شده و آگهی فسخ به اداره ثبت مربوطه در خصوص املاک
اقاله سند در دفتر تنظیم کننده سند :
1ـ سؤال از اداره اجرا در صورتی که نسبت به آن اجراییه صادر شده باشد ( بند 66 مجموعه بخشنامه های ثبتی )
2ـ اقاله معامله در ستون ملاحظات دفتر
3ـ ابطال سند معامله و زدن مهر باطل شد روی سند و ثبت دفتر
4ـ ارسال خلاصه اقاله به ثبت مربوطه در خصوص املاک

فسخ و اقاله سند در دفتر غیر از دفتر تنظیم کننده سند

آنچه در فوق به عنوان تکالیف دفاتر اسناد رسمی در فسخ و اقاله تقریر شد دفتر ثبت معاملاتی چیست؟ موقعی قابل اعمال است که دفتر تنظیم کننده سند قصد فسخ و یا اقاله آن را داشته باشد اما وقتی متعاملین یا یکی از آنها به دفتری غیر از دفتر تنظیم کننده سند مراجعه و تقاضا و اعمال حق فسخ و یا اقاله آن را می نمایند تکلیف این دفتر خانه را با توجه به بند 66 مجموعه بخشنامه های ثبتی می توان به صورت ذیل خلاصه نمود :

1ـ پرسش از دفتر خانه تنظیم کننده سند قبلی مبنی بر اینکه آیا نسبت به سند مورد تقاضا اجراییه صادر شده است یا خیر ؟
2- پرسش از اداره اجرای ثبت در صورتی که نسبت به سند صدور تقاضا از دفترخانه تنظیم کنند سند اجراییه صادر شده باشد .
3 ـ تنظیم سند اقرارنامه مبنی بر فسخ سند و یا سند اقاله حسب مورد
4 ـ ارسال رونوشت اداری اقرارنامه و یا اعلام مراتب اقاله به دفترخانه قبلی جهت درج در ستون ملاحظات سند پیشین .

پرسشی که ممکن است در اینجا مطرح شود این است که وظیفه ارسال آگهی فسخ ( اطلاع نامه فسخی ) و یا خلاصه اقاله دراین حالت با کدام دفترخانه کیست ؟ دفترخانه تنظیم کننده سند نخست و یا دفترخانه تنظیم کننده اقرارنامه فسخ و یا اقاله نامه ( سند اقاله ) ؟
به موجب بخشنامه شماره 5001/18 مورخ 31/1/81 و بند بخشنامه شماره 12549/41 مورخ 20/2/85 کانون سردفتران و دفتریاران ( وحدت رویه ) وظیفه ارسال آگهی فسخ و اطلاع نامه فسخی در مورد فسخ و یا خلاصه اقاله به ثبت مربوطه از تکالیف دفترخانه تنظیم کننده اقرارنامه فسخی و یا اقاله نامه خواهد بود .

حق الثبت فسخ واقاله

وفق ماده 10 قانون الحاق موادی به قانون تنظیم بخشی از مقررات مالی دولت مصوب 15/8/1384 مبنی بر اصلاح ماده 124 اصلاحی قانون ثبت «حق الثبت اسنادی که تعیین قیمت موضوع آنها ممکن نباشد و انجام گواهی امضاء وصدور رونوشت برای هر سند و فسخ و اقاله معاملات و . به پنج هزار ریال افزایش یافته و . »
فلذا حق الثبت فسخ و اقاله اسناد اعم از اینکه در دفتر تنظیم کننده سند و یا در دفتر دیگری غیر از دفتر تنظیم کننده سند صورت گیرد مقطوعاً پنج هزار ریال خواهد بود به استثناء فسخ اسناد رهنی بانک ها که درستون ملاحظات ثبت مربوطه قید و اعمال می شود و مشمول حق الثبت نمی باشد ( بخش نامه شماره 10440 کانون سردفتران و دفتریاران کهم طی نامه شماره 19879/34 29/11/84 سازمان ثبت تأیید شده است ) .

حق التحریر فسخ و اقاله

وفق بند 10 از شق ب تعرفه حق التحریر شماره 14849/3/1 مورخ 16/3/1385 مصوب سازمان ثبت اسناد و املاک کشور حق التحریر اقاله دویست هزار تعیین گردیده چه توسط دفترخانه تنظیم کننده سند و در ستون ملاحظات دفتر صورت گرفته و یا توسط دفترخانه دیگری با تنظیم سند اقاله ( اقاله نامه ) تحقق یابد اما برای حق التحریر فسخ باید قائل به تفکیک شد :
الف ـ چنانچه دفتر خانه تنظیم کننده سند مبادرت به فسخ سند مبادرت به فسخ سند در حاشیه سند و ثبت دفتر نماید . وفق بند 11 شق ب تعرفه حق التحریر ، 000/50 ریال می باشد
ب ـ اگر دفتر خانه دیگری غیر از دفتر تنظیم کننده سند اولیه و با تنظیم اقرار نامه فسخی مبادرت به فسخ نماید برابر بند 8 شق ب همان تعرفه حداقل 30000 ریال و حداکثر 75000 ریال خواهد بود .

استعلامات مورد نیاز برای فسخ و اقاله اسناد

تا پیش از تصویب قانون تسهیل اسناد در دفاتر اسناد رسمی مصوب 24/5/1385 به موجب ماده 187 قانون مالیاتهای مستقیم مصوب 1366 دفاتر مکلف بودند قبل از ثبت و یا اقاله و یا فسخ سند معامله ، مراتب را به شرح مشخصات کامل و چگونگی نوع و موضوع معامله مورد نظر به اداره امور مالیاتی محل وقوع ملک و یا محل سکونت مودی حسب مورد اعلام و پس از کسب گواهی انجام معامله اقدام به ثبت اقاله و یا فسخ سند معامله حسب مورد نموده و شماره و مرجع صدور آن را در سند معامله قید نمایند ، لیکن به صراحت ماده 8 قانون اخیر التصویب دایر بر لغو کلیه قوانین و مقررات مغایر و همان گونه که در بند و بخشنامه شماره 17524/43-و-ر- مورخ 171385 کانون سر دفتران و دفتر یاران ( وحدت رویه ) که به موجب نامه های شماره 11169/34 -21/6/85 و 12619/34 – 1/7/85 به تایید اداره کل امور اسناد و سر دفتران سازمان ثبت نیز رسیده است . تکالیف دفاتر اسناد رسمی بر اساس ماده 187 قانون مالیات های مستقیم مصوب 66 ساقط گردیده بالمال طبق بند ج ماده یک قانون مورد بحث دفاتر اسناد رسمی صرفاً هنگام نقل و انتقال عین املاک و اراضی و آن هم در صورت عدم تعهد انتقال گیرنده مبنی بر پرداخت بدهی های احتمالی ، مکلفند مفاصا حساب مالیاتی را از انتقال گیرنده مطالبه و شماره آن را در سند تنظیمی قید نمایند و در سایر اسناد تنظیمی اعم از اجاره ، رهن ، تقسیم نامه ، فسخ و اقاله و غیره هیچ گونه تکلیفی بر اخذ و مطالبه مفاصا حساب مالیاتی و درج شماره آن در سند تنظیمی متصور نمی باشد .

-آیا فسخ و اقاله سند در خصوص املاک مستلزم استعلام از اداره ثبت محل به منظئر تطبیق سند با دفتر املاک و اعلام عدم بازداشت آن می باشد یا خیر ؟
ممکن است به سوال مطروحه فوق چنین پاسخ داده شود که در ماده یک قانون تسهیل تنظیم اسناد در دفاتر اسناد رسمی ، وظیفه دفاتر در استعلام از ثبت محل به منظور تطبیق سند با دفتر املاک و اعلام وضعیت ثبتی ( حسب مورد ) و عدم بازداشت محدود است به انتقالات عین اراضی و املاک و فسخ و اقاله معاملات ، انتقال تلقی نمی گردد لذا تکلیفی از این حیث متوجه دفاتر نخواهد بود .

اما با توجه به روح قانون که به نظر می رسد همانا جلوگیری از تنظیم اسناد مغایر با دفتر املاک و نیز تضییع حقوق احتمالی طلبکاران و ذی نفعانی است که برابر مقررات و یا به موجب دستورمحاکم قضایی اقدام به بازداشت املاک مورد ادعا نموده اند پاسخ فوق خالی از اشکال نباشد ، چه آنکه بسا انتقال گیرندگان اسناد به لطایف الحیل قبل از اقاله یا فسخ ، حقوق خود را نسبت به مورد انتقال عیناً و یا منفعتاً و یا به هر صورت دیگری به دیگران منتقل نموده و این امر به هر دلیل بر دفتر خانه تنظیم کننده سند اولیه مکتوم باشد و برای تضییع حقوق دیگران در صدد اقاله و یا فسخ اسناد تنظیمی برآیند

بنا علی هذا به نظر نگارنده برای جلوگیری از توالی فاسد احتمالی و غیر قابل پیش بینی و به ویژه به منظور جامۀ عمل پوشاندن به روح قانون و رفع نگرانی مقنن باید بر آن بود که اقاله و فسخ اسناد راجع به املاک نیز منوط است به استعلام از اداره ثبت محل جهت تطبیق سند با دفتر املاک و اعلام وضعیت ثبتی ( حسب مورد ) و عدم بازداشت ملک مورد تقاضا